나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5929 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1407 해운대두산위브더제니스 102동 59층5912호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해원초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 마린시티내 주상혼용지대로서 초고층 오피스텔 및 아파트, 주상복합시설, 대형할인마트, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 바 대체적인 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선 “동백역”이 소재하는 바 일반적인 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 제75층건네 59층 5912호(사용승인: 2011.11.30)로서 - 외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 - 내벽‧천장: 벽지 및 대리석 마감 - 바닥: 강화마루 및 대리석 깔기 - 창호: 알루미늄샷시 강화유리 단창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망상태 양호하며, 주차장시설 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천공보호구역<온천법>, 개발행위허가제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5929 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1407 해운대두산위브더제니스 102동 59층5912호

용도: 아파트

감정가: 2,590,000,000원

토지면적: 23.10㎡ (약 6.99평)

토지지분: 23.1㎡ (약 6.99평)

건물면적: 145.81㎡ (약 44.07평)

건물지분: 145.8083㎡ (약 44.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 ‘해원초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 마린시티 내에 자리하여 초고층 오피스텔, 아파트, 주상복합시설, 대형 할인마트, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있는 지역으로 대체적인 주위 환경은 매우 양호합니다.

* 주변 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 지하철 2호선 ‘동백역’이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설

본 물건이 소재한 해운대 마린시티는 고급 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다. 현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서는 특정 혐오시설이 확인되지 않았으나, 정확한 입지 분석을 위해서는 주변 지역에 대한 상세한 지도 및 시설물 조사가 추가적으로 필요합니다.

3. 권리분석

본건 부동산에 대한 등기부등본상의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수일자 2024-01-31)

말소기준권리보다 선순위이거나 말소기준권리와 동일하거나 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권

본 건 매각으로 인해 지상권은 소멸되지 않습니다. 이는 잠재적인 인수 부담이 될 수 있으므로, 해당 지상권의 내용 및 인수 조건을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

* 기타 권리사항:

- 소유권이전 5건 (신탁등기 말소, 매매, 상속 등)

- 근저당권 1건 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 말소기준권리)

- 임의경매 1건 (광안신용협동조합, 본 경매의 개시 결정)

- 가압류 및 압류 다수 (삼성카드주식회사, 비엔케이캐피탈주식회사, 경남신용보증재단, 금정농업협동조합, 주식회사케이비국민카드, 신한카드주식회사, 현대카드주식회사, 하나카드주식회사, 해운대구(부산광역시)) - 모두 말소 처리되었습니다.

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계: 미상

본건은 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유 관계 및 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 해운대 마린시티는 부산을 대표하는 고급 주거 및 상업지구입니다. 최신식 고층 건물들이 밀집해 있으며, 고급 레스토랑, 카페, 쇼핑 시설, 엔터테인먼트 시설 등이 풍부하여 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있어 향후 지역 개발 잠재력도 높은 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다. 또한, 인근에 대형 할인마트 및 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 단지 남동측 인근에 해원초등학교가 위치해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 주거 환경: 75층 초고층 주상복합 아파트로, 59층에 위치한 본건은 탁월한 조망권과 고급스러운 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 본 건은 ‘개발행위허가제한구역(제한용도: 업무시설 중 오피스텔)’으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 구역 내에서 특정 용도(오피스텔)의 개발 행위에 제한이 있음을 의미하며, 향후 재건축 또는 리모델링 시 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 지상권: 본 건 매각으로 인해 지상권이 소멸되지 않는다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 지상권의 내용(존속기간, 범위, 대가 지급 여부 등)에 따라 재산권 행사에 상당한 제약이 따르거나 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 반드시 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 임대 관계가 미상으로 표기되어 있습니다. 실제 점유자가 있는지, 있다면 법적 대항력 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 시장 변동성: 고급 주거 시설의 특성상 부동산 시장의 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 해운대 마린시티의 뛰어난 입지와 초고층 아파트라는 장점을 가지고 있으나, ‘개발행위허가제한구역’ 지정 및 특히 ‘소멸되지 않는 지상권’이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인을 명확히 파악하고 그에 따른 잠재적 부담을 감수할 수 있다면, 향후 입지적 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 현 단계에서는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 지상권 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 해운대 마린시티의 상징적인 초고층 주거 단지에 속해 있어 높은 미래 가치 기대.

* 59층의 탁월한 조망권과 고급 주거 환경.

* 지역 내 최고 수준의 편의시설 및 교통 접근성.

* 향후 지역 개발 및 도시 계획 변화에 따른 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,590,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 11일, 168.8988㎡ (약 51평) 39층 매물: 2,365,000,000원

- 2026년 6월 13일, 159.5413㎡ (약 48평) 75층 매물: 4,180,000,000원

- 2026년 5월 4일, 104.4925㎡ (약 31평) 40층 매물: 1,200,000,000원

본건의 전용 면적은 145.81㎡ (약 44평)이며, 59층에 위치하고 있습니다.

감정가가 2,590,000,000원인 점을 고려할 때, 최근 거래 사례 중 39층 51평 매물이 2,365,000,000원에 거래된 점은 본건 감정가의 적정성을 뒷받침합니다. 하지만 75층 매물의 고가 거래 사례는 층수 및 면적에 따른 가치 차이를 보여줍니다.

가장 큰 리스크 요인인 '소멸되지 않는 지상권'과 '개발행위허가제한구역' 지정으로 인해, 낙찰가율은 감정가 대비 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 2,590,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 감안하여 85% ~ 95% 수준인 약 2,200,000,000원 ~ 2,450,000,000원 선에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 지상권의 상세 내용 확인 및 현장 조사를 통해 결정되어야 하며, 제시된 금액은 투자 초기 단계에서의 참고 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.