나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경775 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 372 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.11.05

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 소재 '장안천가족휴게공원' 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 소규모 제조업소, 농경지, 단독주택, 아파트 단지, 체육공원 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 제2종근린생활시설(제조업소) 건부지로 이용 중임. 2) 교통상황 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 동해선 월내역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임. 3) 인접 도로상태 본건 남동측으로 구거 일부 점용 부분을 포함하여 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함. 4) 토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

건물의 구조 및 현상

1) 구조 및 현상 [기호(2) 건물] 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물으로서, 2017년 04월 26일자로 사용승인되었으며, 현상 보통임. 골 조 : H-Beam 400 x 200mm 등, 벽 체 : 하부 약 1미터 조적위 샌드위치판넬잇기 등, 창 호 : 새시 창호, 바 닥 : 콘크리트위 하드너 마감 등. [기호 (2) 부속 건물] 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 2층 건물로서, 2017년 04월 26일자로 사용승인되었으며, 현상은 보통임 외 벽 : 드라이비트 및 몰탈위 페인팇 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 새시 창호. 2) 이용상황 기호(2) 건물 : 공장(상호 : (주)케이엠티시)임. 기호(2) 부속건물 : 주택으로 이용 중임. 3) 부대설비 위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비(기호(2) 부속 건물) 등이 되어 있음.

기계/기구의 현상

1) 기계기구의 현상 본건 기계기구는 Over Head Crane 으로서, 현상은 보통임. 2) 기계기구의 설치장소 본건 기계기구는 '부산광역시 기장군 장안읍 길천리 372’ 소재 공장(기호(2) 건물) 내에 설치되어 있음.

공작물의 현상

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기타참고사항

1) 부합물 및 종물 (제시외건물) ㉠구조 및 규모 별첨 '지적 및 건물개황도'상 제시외건물 기호(ㄱ~ㅊ) 참조. ㉡ 감정물건에 미치는 영향 구조, 규모 및 용도 등으로 보아 본건 부동산의 사용·수익 및 처분 등에 미치는 영향은 별무할 것으로 판단됨. (제시외기계기구) 본건 기호(2) 건물에 설치되어 있는 기계기구 기호(ⓐ) 서스펜션 크레인은 종물·부합물 로 판단될 여지가 있는바 제시외기계기구로 평가하였으니, 경매 응찰 시 일괄매각 여부를 재확인하시길 바람. 2) 공부와의 차이 본건 기호(2) 부속 건물은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소-사무실) 용도 이나, 현황 주택으로 이용 중임. 3) 기타 참고사항 ① 본건 기호(1) 토지상에 식재되어 있는 소나무(둥근형) 25주는 이식 예정인 것으로 이해 관계인을 통해서 탐문조사되어 감정평가 제외하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시길 바람. ② 본건 기호(1) 토지상에 소재하는 풍력 및 태양광 발전기는 본건 공장(상호: 케이엠티시)의 제품인바 감정평가 제외하였으니 참고하시길 바람. ③ 본건 기호(1) 토지상에 소재하는 제시외건물 기호(ㅋ) 컨테이너박스(창고)는 이용이 가능 하여 감정평가 제외하였으니 참고하시길 바람.

물건 비고

① 일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함(목록 제2020-81호, 제2020-82호는 중복으로 Over Head Crane 기계기구 총 1식임) 제시외 건물, 제시외 기계기구 포함.
② 본건 목록1 토지에 소재하는 풍력 및 태양광발전기, 컨테이너 박스(창고)는 매각대상에서 제외
③ 본건 목록1 토지에 식재되어 있는 소나무(둥근형)25주는 이식예정인 것으로 매각대상에서 제외
④ 본건 목록2 부속건물은 공부상 제2종근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경775 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 372

* 용도: 근린시설 (주택으로 이용 중인 부속건물 포함)

* 감정가: 1,943,499,200원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계 및 기구 포함)

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 2,542.00㎡ (약 769.06평)

* 토지 지분: 2,542㎡ (약 769.06평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 481.78㎡ (약 145.74평)

* 건물 지분: 481.78㎡ (약 145.74평)

* 건물 제시외면적: 133.80㎡ (약 40.47평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리에 위치하며, 주변에 장안천가족휴게공원이 있으며, 소규모 제조업소, 농경지, 단독주택, 아파트 단지, 체육공원 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 토지 상황

* 형태 및 이용: 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 현재 제2종근린생활시설(제조업소) 건부지로 이용 중입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 동해선 월내역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로 상태: 남동측으로 구거 일부 점용 부분을 포함하여 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 최성기(1997.04.11. 이전), 손정락(2016.03.31. 매매)

* 근저당: 신한은행 (1,080,000,000원, 2020.05.29.) 및 (558,000,000원, 2020.06.09.)

* 임의경매: 신한은행 (2025.10.21. 개시결정, 926,304,037원)

* 말소기준권리: 2020년 5월 29일자 신한은행 근저당권 (을9)

3.2. 임차인 현황

* (주)케이엠티시 손정락:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2017.05.10.

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 박영미:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017.05.29.

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 종합

본건은 말소기준권리보다 선순위 권리(임차인 (주)케이엠티시 손정락)가 존재하며, 대항력이 있으므로 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 부산 기장군 장안읍 길천리의 자연녹지지역 내에 위치하며, 주변이 소규모 제조업소, 농경지, 주택, 공원 등으로 형성되어 있어 전원적인 환경과 산업 시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 장안천가족휴게공원이 있어 녹지 공간이 풍부합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 동해선 월내역을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 차량을 이용한 진출입도 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원 등 대규모 편의시설보다는 지역 기반의 소규모 상가 및 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)케이엠티시 손정락 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 인수 여부 및 금전적 부담 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 현황과 공부상 용도 불일치: 공부상 제2종근린생활시설(제조업소-사무실)이나 현황은 주택으로 이용 중인 부속건물이 있어, 건축물대장과의 차이로 인한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 매각 제외 대상: 본건 토지(목록1)에 소재하는 풍력 및 태양광발전기, 컨테이너 박스(창고), 식재된 소나무 25주는 매각 대상에서 제외되므로, 입찰 전 이를 명확히 인지해야 합니다.

* 기계 기구 포함 여부: 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계 및 기구(Over Head Crane 등)가 일괄 매각 대상에 포함될 수 있으나, 중복 기재된 목록과 관련하여 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 장안읍 길천리 소재 제2종근린생활시설(공장) 및 부속건물(주택)로, 넓은 토지 면적과 함께 일괄 매각되는 기계 기구 등이 포함된 물건입니다. 자연 녹지 지역 내에 위치하며 주변 환경이 비교적 쾌적하나, 일부 제시외 건물 및 기계 기구가 매각에서 제외되고, 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석에 주의가 필요합니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다른 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2,542㎡(약 769평)의 넓은 토지를 활용할 수 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 현황 주택으로 이용 중인 부속건물과 공장 용도의 건물이 있어 다양한 활용 가능성이 있습니다.

* 자연 친화적 입지: 장안천가족휴게공원 북동측 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정됩니다.

* 인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 인수 보증금은 없습니다.

* 제시된 감정가 1,943,499,200원을 참고하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 공부와의 차이, 매각 제외 물건 등)와 주변 시세, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 시세 조사와 현장 방문을 통해 가치 평가를 면밀히 진행한 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.