나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22915 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 8층810호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "부산진초등학교" 북동측 인근에 위치하는 디알 에코시티 8층 810호로서, 부근은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되 어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범내골역" 이 소재하여 제반 교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물내 8층 810호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 및 석재마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)"임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워, 도시가스, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활 시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약35미터 내외, 남측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

535-9번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건 축법>, 중점경관관리구역. 535-17번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건 축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임, 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 어려 워 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경 매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요 망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22915 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 8층 810호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 187,000,000원

토지면적: 3.63㎡ (약 1.1평)

토지지분: 3.627㎡ (약 1.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

건물지분: 29.84㎡ (약 9.03평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범내골역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 8층 810호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 이용상태

집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)"로 등재되어 있습니다.

* 설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건은 동측으로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 20미터의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

535-9번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 130m, 최고 180m), 중점경관관리구역.

535-17번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 130m, 최고 180m), 상대보호구역, 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

우리은행 근저당 (2021.10.26 접수, 96,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 명시된 인수되는 권리는 없습니다.

* 인수되는 보증금

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-05-16

* 확정일자: 2022-04-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기 말소 예정.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사씨에스건설 (2021-09-13)

* 근저당: 우리은행 (96,000,000원, 2021-10-26) - 말소기준권리

* 주택임차권: 장윤호 (121,000,000원, 2022-05-16 전입) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (120,000,000원, 2025-10-22) - 말소

* 압류: 부산진세무서장 (2025-11-07) - 말소

* 등기부채권 총액: 217,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 지역 분석

본건은 부산진구의 핵심 상업지역에 위치하며, 다양한 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 교통 접근성

부산도시철도 1호선 범내골역이 도보 거리에 있고, 다수의 버스 노선이 운행되어 외부에서의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 유동인구 및 잠재 수요

역세권 및 상업지구의 특성상 풍부한 유동인구를 기대할 수 있으며, 주변 업무시설 종사자 및 거주민을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

단지 인근 및 대로변을 따라 다양한 편의시설(마트, 식당, 카페 등)이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다.

* 교육시설

부산진초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있으며, 상대보호구역에 해당하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 의료시설

주변에 병원 및 의원 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

* 주거 및 업무 환경

최신식 오피스텔로 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공하며, 1인 가구 및 소규모 사업체에 적합합니다.

* 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인

감정평가 당시 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 실제 내부 이용 및 관리 상태는 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 반드시 필요합니다.

* 공동담보

본건이 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있어, 이로 인한 경매 절차 상의 변동 사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 법적 제한사항

일부 토지가 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 해당하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 관리 상태

신축 건물이나, 장기간 공실 또는 부실 관리 시 내부 하자 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 중심 상업지역에 위치하며, 지하철역과 인접하여 교통이 매우 편리한 신축 오피스텔입니다. 주변 상권이 발달해 있어 임대 수익성과 시세 차익 모두를 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 확인의 어려움 및 공동담보 여부에 대한 추가적인 조사와 현장 방문을 통한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산 1호선 범내골역 도보 이용 가능.

* 우수한 접근성: 주요 도로변 위치, 대중교통 이용 편리.

* 개발 잠재력: 일반상업지역으로 미래 가치 상승 기대.

* 신축 오피스텔: 2021년 사용승인, 현대적 시설 및 쾌적한 환경.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 인수되는 권리 없음.

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업 및 주거 시설 밀집.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 187,000,000원

* 건물면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

* 현재 부산진구 부전동 일대 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 시장 동향을 종합적으로 분석한 결과, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 내부 상태 미확인 및 공동담보 여부 등의 리스크 요인을 감안하여, 입찰 희망가는 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

* 현 시세 분석 및 현장 조사를 통한 최종 입찰가 결정이 필요하며, 이에 기반한 최적 입찰가는 약 160,000,000원 ~ 177,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.