나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22901 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 7층708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '한국전력공사 부산울산본부' 남서측 인근에 위치 하며, 본건의 주위 일대는 상업·업무시설, 숙박시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'범내골역'이 소재하 여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물인 디알에코시티 내 7층 708호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 새시창임.

이용상태

주거용으로 사용 가능한 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 설비, 공동현관기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로인 중앙대로가 소재하고, 남측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접하며, 기계식 주차설비 등 주차장 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관 리구역이며, 기호 2는 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주거용으로 사용 가능한 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22901 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 7층708호 (신주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로 653)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주용도: 업무시설, 의료시설, 교육연구시설 등 포함)

감정가: 181,000,000원

토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보

주의사항: 주거용으로 사용 가능한 오피스텔임

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '한국전력공사 부산울산본부' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상업·업무시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 1호선 '범내골역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물인 '디알에코시티' 내 7층 708호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 치장석 붙임, 내벽은 벽지 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 새시창으로 되어 있습니다.

이용상태

본건은 주거용으로 사용 가능한 오피스텔입니다. 건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 실제 주거용으로 활용되고 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 설비, 공동현관기 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 현재 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로는 중앙대로(광대로)가 소재하며, 남측으로는 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 기계식 주차설비 등 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 기호 2 토지는 상대보호구역에 해당합니다.

공부와의 차이

건축물대장 및 등기부등본 상의 내용과 실제 현황 간에 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 10월 26일 접수된 우리은행의 근저당권(채권액 96,000,000원)입니다.

임차인 현황

* 임차인: 정 (채권양도)

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-28

* 확정일자: 2022-04-28

* 배당신고일자: 2024-04-29

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인 정 은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다. 보증금은 배당을 통해 우선변제권이 있는 채권자에게 배당될 것이나, 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계

0원

등기부채권 총액

217,000,000원 (근저당 96,000,000원 + 강제경매 121,000,000원 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (해당 없음)

주의사항

본건은 주거용으로 사용 가능한 오피스텔입니다. 임대차 관계는 미상이나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부산진구 부전동은 부산의 중심 상업 및 업무 지구로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 범내골역 역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 뛰어나며, 주변에 다양한 오피스텔, 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 한국전력공사 부산울산본부 등 주요 기관이 인접하여 업무 시설로서의 가치도 높습니다.

1.4. 생활정보

교통

도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설

주변 상업 지구 내에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당가 등)이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

주거 환경

오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 우수하며, 업무 지구와 인접하여 직주근접성이 뛰어난 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상

현재 해당 호실의 구체적인 임대차 관계는 파악되지 않았습니다. 다만, 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 존재하지 않아 매수인에게 인수되는 부담은 없습니다.

공동담보

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미합니다.

토지이용계획상 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 부전동의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하며, 도시철도 1호선 범내골역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통, 편의시설, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거용 및 업무용으로 모두 활용 가치가 높습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 임대차 관계 미상이라는 점 외에는 특별한 리스크는 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 도심 상업/업무 지구 내 범내골역 초역세권

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업 및 업무시설 밀집으로 임대 수요 확보 용이

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인 없어 매수인에게 인수되는 권리 없음

* 사통팔달 교통망: 도시철도 1호선 및 다수의 버스 노선 이용 편리

* 다목적 활용 가능: 주거용 또는 업무용으로 가치 증대 기대

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 181,000,000원입니다. 주변 시세 조사를 통해 유사 면적(28-30㎡)의 오피스텔 매매가가 약 170,000,000원에서 190,000,000원 사이로 형성되어 있음을 확인하였습니다. 총 등기부채권액이 감정가를 초과하고, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 인수하는 금전적 부담이 없는 점을 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 낙찰 후 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 175,000,000원으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 재확인 및 경쟁 구도 등을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.