나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22898 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 13층1310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산진초등학교 북동측 인근에 위치하는 디알 에코시티 13층 1310호로서, 주위는 부산의 중심지인 서면 로터리 인근의 상업지대로 각종 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물, 아파트, 숙박업소, 유흥시설, 백화점 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역·서면역이 인근에 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물내 13층 1310호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 치장석 붙임 등, 내 벽 : 벽지마감 등, 창 호 : 샷시창호.

이용상태

업무시설(오피스텔).

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 무인공동현관 설비 및 주차타워설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지와 등고 평탄한 2필일단의 가장형의 토지로 상업·업무용 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 광대로에, 남측으로 중로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1, 2 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m), 가로구역별최고높이 제한지역(최고높이 180m), 중점경관관리구역, 토지 2 : 상대보호구역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22898 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 13층1310호

건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 190,000,000원

토지 면적: 3.63㎡ (약 1.10평)

건물 면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산진초등학교 북동측 인근에 위치하며, 부산의 중심지인 서면 로터리 인근 상업지대에 속합니다. 주변은 각종 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물, 아파트, 숙박업소, 유흥시설, 백화점 등이 혼재되어 있어 활기찬 도심 환경을 이룹니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역 및 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 3. 건물 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물 중 13층에 위치한 1310호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

1.2. 4. 이용 상태 및 설비 내역

업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 무인공동현관 설비, 주차타워 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.2. 5. 토지 현황

인근 토지와 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로 상업·업무용 부지로 이용 중입니다. 동측으로는 광대로, 남측으로는 중로에 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.2. 6. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 중점경관관리구역에 속하며, 토지 2는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 말소 기준 권리

본 건물의 말소기준권리는 2021년 10월 26일 접수된 우리은행의 근저당권(채권 최고액 96,000,000원)입니다.

1.3. 2. 소멸되는 권리

말소기준권리 이후에 등기된 주택임차권(이희경, 121,000,000원), 강제경매(주택도시보증공사, 136,388,079원), 압류(부산진세무서장) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.3. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

1.3. 4. 임차인 현황

* 임차인: 이희경(채권양도)

- 보증금: 121,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-02-14

- 확정일자: 2022-02-10

- 배당신고일자: 2024-04-19

- 대항력: 없음

- 비고: 주택임차권은 말소되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 5. 총 인수 보증금

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 6. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 217,000,000원입니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 서면 로터리 인근은 부산의 핵심 상업지구로, 각종 백화점(롯데백화점 부산본점 등), 대형 쇼핑몰(삼정타워, 쥬디스태화 등), 금융기관, 병원, 음식점, 유흥시설 등이 밀집해 있습니다. 이는 풍부한 배후 수요와 높은 유동 인구를 확보하고 있음을 시사합니다.

1.4. 2. 잠재적 혐오 시설

주변 지역을 분석한 결과, 통상적으로 혐오 시설로 분류되는 시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 축사, 화장장 등)이 직접적으로 인접하거나 인근에 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미에서 혐오시설은 개인의 가치관에 따라 다르게 인식될 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인을 통해 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 교육 환경

단지 인근에 부산진초등학교가 소재하여 자녀가 있는 수요자에게는 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 2. 편의 시설

백화점, 대형 마트, 병원, 은행, 영화관, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

1.5. 3. 교통 접근성

부산 1호선 범내골역 및 서면역이 도보 거리에 위치하며, 주요 간선도로에 인접하여 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 매우 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 공시지가 및 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으나, 가로구역별 최고높이 제한 지역(130m, 180m) 및 중점경관관리구역에 포함되어 있어 향후 신축 또는 증축 시 건축 규제를 받을 수 있습니다.

1.6. 2. 임대 관계 미상

감정평가서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유 상태 및 임대 수익 추정 시 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업 및 업무지구인 서면 로터리 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2021년 사용승인)이며, 내부 설비 또한 잘 갖추어져 있습니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항과 임대 관계 미상인 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치하여 높은 시세 상승 잠재력 보유.

* 초역세권(범내골역, 서면역)으로 대중교통 이용 편리, 풍부한 유동 인구.

* 다양한 편의 시설(백화점, 쇼핑몰, 병원 등) 밀집으로 인한 우수한 주거 및 업무 환경.

* 비교적 신축 건물로 관리가 용이하며, 내부 상태 양호 예상.

* 권리 분석상 인수되는 권리 없어 명확한 권리 관계.

1.9. 예상 입찰가

현재 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 공급 면적 약 9평(전용 약 8평) 기준으로 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 선에서 거래가 이루어지고 있습니다. 이는 감정가(1억 9천만원)와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 시세 및 물건 상태, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

Disclaimer: 상기 정보는 제공된 자료와 공개된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 물건의 가치와는 차이가 있을 수 있습니다. 투자 결정 전 반드시 현장 방문 및 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.