나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22912 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 7층711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '교보문고 부산점' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업용 건물 및 오피스텔, 업무시설, 숙박시설 등으로 형성된 상가지대로서, 전반적인 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

차량출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 '서면역,범내골역'이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층~지상20층 건물내 제7층 제711호로서, 2021년 8월 23일에 사용승인 되었음. ┌ 외벽: 외장인조석 및 시멘트모르타르위 페인팅 마감 │ 내벽: 벽지마감 등 └ 창호: 새시창호

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활 시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관 관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22912 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 7층711호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 8,500만원

* 토지면적: 3.63㎡ (약 1.10평)

* 토지지분: 3.627㎡

* 건물면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

* 건물지분: 29.84㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, '교보문고 부산점'의 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 상업용 건물, 오피스텔, 업무시설, 숙박시설 등으로 형성된 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 '서면역', '범내골역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층~지상20층 건물 내 제7층 제711호이며, 2021년 8월 23일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 토지 이용: 인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 동측으로 광대로, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(130m, 180m), 상대보호구역, 중점경관 관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사씨에스건설 (2021-09-13)

* 근저당: 우리은행 (9,600만원, 2021-10-26) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김나영 (1억 2,100만원, 2022-05-19 전입, 2022-05-02 확정) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (1억 3,118만 8,441원, 2025-10-22) - 본 건 경매개시

* 압류: 부산진구 (2025-10-31), 부산진세무서장 (2025-11-07)

* 총 채무액: 약 2억 1,700만원 (9,600만원 + 1억 3,118만 8,441원 등)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김나영 (채권양도)

* 보증금: 1억 2,100만원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 본 경매 절차상 낙찰로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. (권리분석상 인수 보증금 합계: 0원)

2.3. 상권분석

* 본 건은 부산의 핵심 상업지구인 서면권역에 속해 있어 유동인구가 매우 풍부하며 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 인근에 롯데백화점, NC백화점, 대형마트, 병원, 금융기관 등 각종 편의시설 및 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 높습니다.

* 오피스텔, 상가, 업무시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

* '서면역'은 부산 지하철 1호선과 2호선의 환승역으로, 부산 시내 어디든 접근성이 매우 뛰어납니다. (관련 시세 조사 결과, 본 건과 유사한 입지의 20-30㎡대 오피스텔은 1억 7,000만원 ~ 1억 9,500만원 범위에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다).

2.4. 생활정보

* 교통: 서면역, 범내골역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 롯데백화점 부산본점, NC백화점 서면점, 교보문고 부산점, 각종 병원, 은행, 식당가 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 인근에 초·중·고등학교 및 대학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 상대보호구역으로 지정된 곳도 있어 교육적인 측면에서도 안전한 환경을 제공합니다.

* 녹지/휴식 공간: 도심에 위치하나, 부산시민공원 등이 비교적 가까운 거리에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 공동담보로 설정된 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 간헐적 변동성이 발생할 수 있습니다. 다만, 본 건은 강제경매로 진행되어 권리관계가 정리될 가능성이 높습니다.

* 지역 지구 지정: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 중점경관 관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

* 본 건은 부산의 핵심 상업 및 교통의 중심지인 서면 일대에 위치한 신축 오피스텔로, 입지적 가치가 매우 뛰어납니다.

* 교통, 편의시설, 배후 수요 등 기본적인 조건을 충족하며, 2021년 준공되어 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리인 근저당권 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 공동담보 물건이라는 점과 임차인 명도 문제는 고려해야 할 부분이나, 전반적으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

2.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 서면역, 범내골역 인근으로 지하철 이용이 매우 편리합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업 및 업무시설 밀집으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 합리적 감정가: 시장 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 수준으로 판단됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 권리들이 경매로 소멸 예정되어 있어 권리 분석이 용이합니다.

2.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 8,500만원

* 시세 분석: 본 건과 동일한 건물인 디알에코시티 내 유사 면적(29.84㎡)의 오피스텔은 최근 1억 7,000만원에서 1억 9,500만원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 따라서 현재 감정가는 시장 가치와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 8,000만원 ~ 1억 9,000만원

* 본 보고서에서는 감정가인 1억 8,500만원을 우선적인 고려 대상으로 제시합니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.