나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22903 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 16층1611호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 소재하는 부산진초등학교의 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티 16층 1611호로서 주위는 상업업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 16층 1611호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감 등 창호; 새시 창호

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비, 공동현관기, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로 상업업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로, 남측으로 중로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 535-9 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역 부전동 535-17 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 부산지방법원 2025타경22903 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 16층 1611호

건물명: 디알에코시티

구분: 오피스텔

층수: 16층 / 20층 건물

전용면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

토지면적: 3.63㎡ (약 1.10평) (토지지분: 3.627㎡)

감정가: 190,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2021-08-23

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 부산광역시 부산진구 부전동, 부산진초등학교 북동측 인근

주위 환경: 상업업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대

2.2. 교통 상황

대중교통: 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성: 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

인접 도로: 동측으로 광대로, 남측으로 중로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존: 2021-09-13 (주식회사씨에스건설)

말소기준권리: 2021-10-26 접수된 우리은행 근저당 (채권액 96,000,000원)

기타 권리:

* 주택임차권 (박유림, 121,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 121,000,000원) - 본 경매 개시

* 압류 (부산진세무서장) - 말소 예정

등기부 채권 총액: 217,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 121,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-15

확정일자: 2022-03-28

배당신고일자: 2024-10-18

대항력: 없음

인수 여부: 본 경매 진행 시 모든 권리는 말소되므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

주의사항: 해당 임차인은 전입일자보다 확정일자가 빠르지만, 배당요구 종기일(2024-10-18)에 배당신고를 하였고, 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

지역 구분: 부산광역시 부산진구 부전동, 일반상업지역

주변 상업 시설: 상업업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 활발한 상권 형성

4.2. 건물 현황

건물 용도: 업무시설 (오피스텔)

총 호수: 217호

주요 용도: 건물 전체는 의료시설, 교육연구시설, 업무시설 등으로 복합 활용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 편의시설: 상업지역으로 다수의 상가, 금융기관, 병원 등 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근 교육시설: 부산진초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 혐오시설

주변 혐오시설: 본 물건 소재지는 상업 및 주거 밀집 지역으로, 현재까지 파악된 바로는 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해 지도 및 현장 확인을 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 채권 총액(217,000,000원)이 감정가(190,000,000원)보다 높으나, 말소기준권리(우리은행 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임차인 박 은 대항력이 없어 명도 과정에서 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 통상적인 명도 절차(협의 또는 법적 절차)는 진행될 수 있습니다.

6.3. 물건 자체 리스크

공동담보 물건으로, 동일 담보물이 다른 경매에 나왔을 경우 본 건의 진행에 영향을 줄 수 있습니다. 오피스텔의 경우 관리비 연체 등이 있을 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 연체 관리비 및 제반 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부전동의 역세권에 위치한 디알에코시티 오피스텔로, 교통 및 상권이 우수하여 소형 업무시설로서의 투자 가치가 있습니다. 건물 사용 승인일이 비교적 최신(2021년)이며, 채권 총액이 감정가를 상회하나 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 임차인의 대항력 부재로 명도 리스크 또한 크지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산진구 중심 지역 내 역세권 입지: 범내골역 도보 이용 가능

* 안정적인 임대 수요 기대: 주변 상업 지역 종사자 및 유동 인구 풍부

* 최신 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 신축 건물

* 낮은 명도 리스크: 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 없음

* 소액 투자 가능: 29.84㎡ 소형 오피스텔

9. 예상 입찰가

본 건의 현 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래 사례를 바탕으로 현 시세는 약 180,000,000원에서 190,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 190,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 경매 물건의 특성 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 감정가 및 현 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.