나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22889 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 10층1008호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 ‘부전초등학교’ 남동측 인근에 위치하는 디알 에코시티 10층 1008호로서, 부근은 업무시설, 공동주택, 숙박시설, 병원 및 각종 근린생활 시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역이 소재 하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층 건물 내 10층 1008호로서, 외벽 : 몰탈 위 치장석붙임 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 2필 일단으로 업무시설 및 의료시설 건부지 로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 35미터, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 535-9번지 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준 높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역임. 2. 535-17번지 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2024-06-12)(기준 높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22889 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시 결정 권리자 기준)

1.1. 사건 기본사항

2.

3.

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 10층1008호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층 건물 내 10층

* 총 세대수: 217호 (집합건축물 표제부 기준)

* 사용승인일: 2021년 08월 23일

1.2. 물건 현황

2.

3.

* 토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

* 건물면적(전용면적): 28.97㎡ (약 8.76평)

1.3. 면적 정보

2.

3.

* 감정가: 183,000,000원 (1억 8,300만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보 (집합건물 등기부상 우리은행 근저당권, 주택임차권, 강제경매, 압류 등 다수 존재)

1.4. 감정가 및 매각 정보

2.

3.

* 본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 ‘부전초등학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 업무시설, 공동주택, 숙박시설, 병원 및 각종 근린생활 시설 등으로 형성된 노선상가지대입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 35미터, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다. (535-17번지는 상대보호구역 포함)

2.1. 위치 및 주변 환경

2.

3.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

* 부산 도시철도 1호선 범내골역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 교통 여건

2.

3.

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상20층 건물 중 10층에 위치합니다.

* 내외벽 마감: 외벽은 몰탈 위 치장석붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다. 창호는 샷시 창호입니다.

* 주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

2.

3.

* 최초 소유권 보존 등기는 2021년 09월 13일에 주식회사 씨에스건설 앞으로 이루어졌습니다.

* 말소기준권리는 2021년 10월 26일 접수된 우리은행의 근저당권(96,000,000원)입니다.

* 이후 주택임차권(전유리, 121,000,000원), 강제경매(주택도시보증공사, 121,000,000원), 압류(부산진세무서장) 등이 순차적으로 등기되었으며, 해당 권리들은 매각으로 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액은 217,000,000원입니다.

3.1. 등기부 현황

2.

3.

* 임차인: 전유리 (전 )

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 12일

* 확정일자: 2022년 06월 21일

* 배당신고일자: 2024년 07월 15일

* 대항력: 없음 (전유리 씨는 대항력이 없습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

2.

3.

* 본 건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 임차인의 경우 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

2.

3.

* 우리은행 근저당권 (2021년 10월 26일 접수)

3.4. 말소기준권리

2.

3.

* 본 건이 소재한 부산진구 부전동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 중심지로, 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 노선상가지대로서 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있습니다.

4.1. 지역 특성

2.

3.

* 디알에코시티 건물 내외로 다양한 편의시설, 상점, 병원, 식당 등이 밀집해 있습니다.

* 도보로 접근 가능한 거리에 대형 쇼핑몰, 금융기관, 문화시설 등이 위치하여 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

4.2. 주변 상업 시설

2.

3.

* 우수한 입지 조건과 교통 환경을 바탕으로 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 계획이나 도시 정비 사업 등 추가적인 개발 호재가 있을 경우 가치 상승 가능성이 있습니다.

4.3. 투자 가치

2.

3.

* 인근에 롯데백화점, NC백화점, 각종 마트 및 편의점 등이 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 은행, 병원, 약국 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5.1. 편의 시설

2.

3.

* 부전초등학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정된 535-17번지 인근 지역은 교육 환경 보호에 대한 법적 제한이 있습니다. (단, 본건 오피스텔의 직접적인 영향은 미미할 수 있음)

* 주변에 다수의 중고등학교 및 대학교가 있어 학군이 형성되어 있습니다.

5.2. 교육 환경

2.

3.

* 부산진구청, 경찰서 등 행정 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 시민공원 등 휴식 공간 이용도 가능합니다.

5.3. 공공 시설

2.

3.

* 토지 이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등으로 묶여 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (이는 신규 건축에 대한 제한으로, 기존 건물에 직접적인 영향은 적음)

* 535-17번지는 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

6.1. 법적 리스크

2.

3.

* 오피스텔 시장은 공급량, 금리 변동, 지역 경기 상황 등에 민감하게 반응할 수 있습니다.

* 본 건과 유사한 조건의 오피스텔 공급량이 많을 경우 공실률 증가 및 임대료 하락 가능성이 있습니다.

6.2. 시장 리스크

2.

3.

* 임차인 전유리 씨의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* (주의사항: 현재 입력된 임차인 정보에는 해당 사항이 없으나, 만약 임대료나 보증금이 미상인 임차인이 존재할 경우, 금액 파악 및 명도 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.)

6.3. 임차인 관련 리스크

2.

3.

* 부산의 핵심 상업지구에 위치한 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다.

* 건물 노후도, 관리 상태 등에 대한 추가 확인이 필요하나, 전반적으로 양호한 상태로 판단됩니다.

* 경매 절차상 인수되는 권리나 부담은 없으므로 권리 분석 측면에서는 안전한 물건입니다.

7.1. 물건 총평

2.

3.

* 부산진구의 지속적인 도시 개발과 함께 지역 가치는 상승할 것으로 기대됩니다.

* 인근 대중교통망 개선 및 편의 시설 확충은 오피스텔의 투자 및 실거주 가치를 더욱 높일 것입니다.

7.2. 향후 전망

2.

3.

* 핵심 도심지 입지 및 초역세권 (범내골역 도보 거리)

* 풍부한 유동인구 및 배후 수요

* 다양한 생활 편의시설 및 교통망

* 경매 절차상 인수되는 권리 및 보증금 없음

* 공동담보 물건으로, 채권 총액 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정될 가능성 있음 (시장 상황에 따라)

8.1. 장점

2.

3.

* 현 시세 대비 저평가된 경매 물건 취득 기회

* 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력

* 안정적인 임대 수익 창출 기대

8.2. 기회

2.

3.

* 부산광역시 부산진구 부전동 일대의 디알에코시티와 유사한 평형(전용 28~30㎡) 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가는 1억 7천만원 ~ 2억 500만원 내외로 형성되어 있습니다.

* 범내골역 역세권이라는 점, 건물 연식(2021년 준공) 등을 고려할 때, 본 건의 감정가 1억 8,300만원은 현재 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 보입니다.

* 다만, 최근 부동산 시장 동향 및 해당 지역의 오피스텔 공실률, 임대수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. (구체적인 시세 정보는 최신 실거래가 데이터 및 현장 조사를 통해 재확인 필요)

9.1. 시세 분석

2.

3.

* 본 건의 감정가는 1억 8,300만원입니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

* 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 예상 시세는 1억 7,000만원 ~ 2억 500만원 수준으로 판단됩니다.

* 안정적인 낙찰을 위해서는 시세 하한선에서 10% ~ 20% 정도 가산한 금액을 고려해볼 수 있습니다.

* 수익률, 투자 목적, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 8,000만원 ~ 2억 500만원

9.2. 입찰가 산정

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.