나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22101 [1] 경상남도 거제시 능포동 469-2 대명로얄맨션 나동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재‘능포초등학교’북측 인근에 위치하며, 부근은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건내 2층 205호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 현황 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측 및 남측, 북측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합,) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(능포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(능포초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경22101 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 능포동 469-2, 대명로얄맨션 나동 2층 205호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 39,000,000원입니다.

토지 면적은 47.86㎡ (약 14.48평)이며, 건물 면적은 63.36㎡ (약 19.17평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 장OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 능포동 소재 '능포초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 일부 도로 저촉 사항 및 가축사육제한구역, 상대보호구역(능포초등학교, 능포초등학교병설유치원)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석 결과, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

말소기준권리는 2008년 11월 14일 접수된 장승포신용협동조합의 근저당권(을2)입니다.

이하 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 예정인 권리들입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권이전(김제숙) 및 여러 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 67,300,000원입니다.

임차인 현황: 임차인 옥동옥 씨가 2025년 3월 14일 전입하였으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없습니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 관계 및 인수되는 권리 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

인근에 능포초등학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주변으로 주택가가 밀집하여 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 거제시 능포동 지역은 주거 및 상업 지역이 혼합된 형태로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 서측, 남측, 북측으로 포장도로가 소재하며 차량 진출입이 용이합니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 교육: 능포초등학교 및 능포초등학교병설유치원이 인근에 있어 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

* 편의: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층에 위치한 아파트입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 점유자 현황: 점유자의 폐문·부재로 인해 외부 관찰 및 주위 탐문을 통해 파악되었으므로, 실제 내부 상태 및 정확한 점유 관계는 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 혹시 모를 미확인 임차인이나 사실상의 점유자가 있을 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

* 토지이용계획: 일부 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지이용에 대한 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 능포동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 주거 환경 및 교통 여건이 보통 수준입니다.

감정가 대비 권리관계가 비교적 명확한 편이며, 인수되는 권리 또한 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 점유자 및 임대차 관계에 대한 불확실성이 존재하므로, 현장 방문을 통한 정확한 실사 및 권리관계 확인이 필수적입니다.

주변 편의시설 및 교육 환경은 양호한 편이나, 구체적인 상권 분석 및 개발 호재 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 입찰자가 많지 않을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 능포초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 실수요자 측면에서의 접근도 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 39,000,000원입니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 본 물건의 정확한 시세, 현장 조사 결과, 낙찰 예상가 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

따라서, 상세한 시세 조사 및 주변 실거래가 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.