나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31295 [1] 경상남도 사천시 동동 6-5 비룡그린파크 2동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 동동 소재 '남동발전아파트' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유사규모의 공동주택과 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물중 5층 506호로서,(사용승인일 : 1990.6.14) 외벽 : 몰탈위페인트 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비 및 위생설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형의 토지로, 현황 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 3면이 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제1종일반주거지역(2017-08-31)(제1종일반주거지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31295 (1)

소재지: 경상남도 사천시 동동 6-5 비룡그린파크 2동 5층506호

용도: 아파트

감정가: 50,000,000원

토지면적: 33.77㎡ (약 10.22평)

건물면적 (전용면적): 51.84㎡ (약 15.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경상남도 사천시 동동에 소재한 비룡그린파크 2동 5층 506호에 위치하고 있습니다.

주위환경: 남서측 인근에는 '남동발전아파트'가 있으며, 주위는 유사 규모의 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 전형적인 주거지역입니다.

교통상황: 단지 내로 차량 출입이 가능하며, 본건 부지 3면이 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

건축물 정보: 본 건물은 1990년 6월 14일 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층에 해당합니다.

토지 이용: 해당 토지는 일단의 부정형 토지로, 현황 공동주택 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 본건은 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 11월 20일 사천축산업협동조합 명의로 등기된 근저당권(채권금액 19,200,000원)이 말소기준권리가 됩니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

소멸되는 권리:

* 근저당권 (사천축산업협동조합, 2013-11-20)

* 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2022-12-23, 4,783,329원)

* 압류 (사천시, 2024-01-09)

* 강제경매 (대한민국, 2025-10-21, 42,532,690원) - 본건 경매 개시 결정

인수되는 권리:

* 등기부등본상 명확하게 인수되는 권리는 확인되지 않았습니다. 다만, 물건명세서 상에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 기재되어 있어, 지상권 설정 여부 및 그 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 지상권이 존재할 경우 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악되는 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 '기타참고사항'에 '임대관계 : 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유자와의 임대차 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 위치하고 있어, 안정적인 배후 수요를 기반으로 하는 근린 상권을 형성하고 있습니다. 단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

편의시설: 인근에 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

교육시설: 본건과 가까운 거리에 사천초등학교, 사천중학교 등이 소재하여 자녀 교육 환경이 마련되어 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 근접한 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유자에 대한 임대차 내용(보증금, 월세 등)을 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 보증금이나 차임이 미상인 경우, 명도 과정이나 권리관계에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

건축물 노후화: 1990년 준공된 건물로, 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

미확인 지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재된 부분은 반드시 추가 확인이 필요합니다. 만약 지상권이 실존할 경우, 해당 권리는 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 동동 소재 비룡그린파크 2동 5층 506호 아파트입니다. 30년 이상의 연식이 있는 건물이나, 주거지로서 기본적인 인프라와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하의 권리들이 소멸되는 비교적 단순한 구조이나, 임대차 관계 미상 및 지상권 관련 불확실성은 낙찰 전 반드시 해소해야 할 주요 확인 사항입니다. 감정가는 50,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 입지: 공동주택 밀집 지역으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

간결한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 권리 분석이 비교적 명확합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산 가치 확보에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 50,000,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사, 주변 시세 비교, 경쟁 입찰 현황, 그리고 앞서 언급된 임대차 관계 및 지상권 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 명도 관련 비용 및 예상치 못한 권리 인수 가능성을 충분히 감안하여 신중하게 산정할 필요가 있습니다. 일반적으로 감정가의 70%~90% 범위 내에서 입찰가를 고려하지만, 이는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.