나이스옥션 법원경매 진주 2025타경990 [1] 경상남도 진주시 이현동 16-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 이현동 소재 '촉석초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

자루형의 평지로서, 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 6~7 미터 내외의 포장도로로 진출입 가능하고, 북측으로 소폭의 진입로가 소재하나, 일부 구간이 주차부지로 이용되고 있어 차량통행 등이 제한적인 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(이현), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 및 경량철골구조 판넬지붕 4층건으로서, 외벽 : 드라이비트, 목재, 징크판넬 마감 등 내벽 : 페인팅, 벽지, 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

지하: 대피소(창고) 1~4층: 단독주택(다가구).

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(2) 3,4층의 귀 제시목록 및 공부상 용도는 ‘3층: 근린생활시설, 4층: 기타종교집회장(제실)’이나, 현황 공히 ‘주택’으로 이용중이며, 기호(2) 4층의 귀 제시목록 및 공부상 면적은 ‘42.54㎡’이나, 실측면적 ‘52.8㎡’로서, 평가목적 등을 고려하여 실측사정면적으로 평가하되, 기호(2)는 최근 리모델링된 상태로 탐문조사되는 바, 현상 및 관리상태, 수선 및 보수의 정도 등을 종합 참작하여 관찰감가하였으니, 경매 입찰시 건물의 상황 등 관련 제반사항 등을 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 구체적 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’) 매각포함.
- 목록[2]건물 중 공부상 ‘3층:근린생활시설, 4층:기타종교집회장(제실)’이나, 현황 공히 ‘주택’으로 이용중이며, 4층 면적은 공부상 ‘42.54㎡’이나 현황 ‘52.8㎡’이며, 최근 리모델링된 상태로 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경상남도 진주시 이현동 16-3번지에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 진주지원 2025타경990 (1)이며, 채권자는 제일새마을금고입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되며, 감정가는 471,105,600원입니다. 토지 면적은 158.80㎡(약 48평)이고, 건물 면적은 346.14㎡(약 104.7평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 이현동에 위치하며, '촉석초등학교'에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통 상황으로는 동측에 노폭 6~7미터 내외의 포장도로와 접하여 차량 진출입이 가능하나, 북측으로 소폭의 진입로가 있으나 일부 구간이 주차 부지로 이용되어 차량 통행이 다소 제한적일 수 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(이현), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 제공된 정보 상으로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리 관계는 등기부등본에 근거하여 분석됩니다.

말소기준권리는 2020년 3월 13일 접수된 제일새마을금고의 근저당권(채권최고액 300,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

토지 등기부에는 소유권 변동(임지훈 → 김동영) 및 압류(진주시, 진주세무서장), 그리고 제일새마을금고의 임의경매 개시결정(2025타경990)이 기재되어 있습니다.

건물 등기부 역시 토지와 동일한 소유권 변동이 있으며, 근저당권, 주택임차권(양영남, 김성현), 압류(국민건강보험공단), 임의경매 개시결정 등이 기재되어 있으나 모두 말소 대상입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-04

확정일자: 2022-01-11

배당신고일자: 2025-11-03

대항력: 없음 (말소 예정)

* 양

보증금: 94,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-09

확정일자: 2021-04-09

배당신고일자: 2024-07-31

대항력: 없음 (말소 예정)

* 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-09

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 정보가 일부 누락되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 보증금/차임 정보가 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 최

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-28

확정일자: 2022-08-16

배당신고일자: 2026-01-05

대항력: 없음 (말소 예정)

인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

주의사항으로는, 본 물건은 일괄매각 대상이며, 감정서상 'ㄱ,ㄴ'으로 표시된 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 또한, 건물 목록의 3층은 공부상 '근린생활시설', 4층은 '기타종교집회장(제실)'으로 표기되어 있으나, 현황은 공히 '주택'으로 이용 중이며, 4층 면적 또한 공부상 42.54㎡보다 현황 52.8㎡로 더 넓습니다. 최근 리모델링된 상태로 탐문 조사되었으므로, 입찰 시 건물의 현황을 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 진주시 이현동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, '촉석초등학교' 인근의 일반적인 주거 및 근린생활시설 상권으로 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육 환경으로는 '촉석초등학교'가 북동측 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다. 교통은 동측 주도로를 통해 이용이 편리하나, 북측 진입로의 제한적 이용 가능성은 고려해야 합니다. 주변에 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 지역 내에서 일반적인 수준으로 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 용도와 현황 이용(주택 vs 근린생활시설/종교집회장)의 불일치.

* 4층의 공부상 면적과 현황 면적(52.8㎡ vs 42.54㎡)의 차이.

* 북측 진입로의 차량 통행 제한 가능성.

* 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 매각 포함되어 별도의 관리 또는 철거 비용 발생 가능성.

* 이성곤 임차인의 정보(확정일자, 배당신고일자, 보증금 등) 미상으로 인한 잠재적 이슈 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 이현동의 교육 환경이 양호한 주택가에 위치한 단독주택입니다. 공부상 용도와 현황이 다르며, 특히 4층의 면적 차이가 존재하고 최근 리모델링이 이루어진 점은 긍정적 요소입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만, 이성곤 임차인의 정보 누락에 대한 확인은 필요합니다. 토지와 건물을 일괄하여 취득하는 물건으로, 활용 가치가 높은 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 및 교육 환경이 양호한 지역 내 입지.

* 최근 리모델링으로 인한 즉시 거주 또는 임대 가능성.

* 토지와 건물 일괄 취득으로 인한 효율성.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 명확함 (단, 이성곤 임차인 정보 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 471,105,600원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례(이현동 125-1: 7,000만원, 27-9: 10,000만원, 31-15: 10,500만원)들은 본 건의 단독주택 형태 및 면적(토지 158.8㎡, 건물 346.14㎡)과 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 사례들은 연립/다세대 주택으로, 규모 및 용도 면에서 본 건과 차이가 크며, 가격 또한 본 건의 감정가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 동일 지역 내 유사 규모 단독주택의 매매 사례 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 본 건의 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다.

다만, 일반적인 경매 시장의 낙찰률을 고려하고, 본 건의 입지 및 건물 상태(최근 리모델링)를 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 3억 7천만 원 ~ 4억 2천만 원 선을 보수적으로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 추가 시세 분석, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

또한, 임차인 최성길의 보증금 110,000,000원은 인수되지 않으나, 배당 순위에 따라 낙찰 후 배당 절차에서 일부 변제받을 가능성이 있습니다. 이는 명도 진행 시 고려사항이 될 수 있습니다. 이성곤 임차인의 보증금 0원 표기 또한 정확한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.