나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20929 [1] 경상남도 함안군 칠북면 덕남리 산74 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠북면 이령리 소재 '칠서초등학교이령분교장' 북서측 원거리(기호(1)) 및 동측 인근(기호(2))에 각각 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재하는 마을주변 산림지대임.

교통상황

본건 기호(1),(2)토지까지 차량출입이 불가하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-본건 기호(1)토지는 완경사지 내 부정형의 토지이며, 현황 “묘지 및 조림” 상태임. -본건 기호(2)토지는 완경사지 내 사다리형의 토지이며, 현황 “자연림” 상태임.

인접 도로상태

기호(1),(2)토지 공히 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 보전관리지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> - 기호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하천구역<하천법>

제시목록 외의 물건

-본건 기호(1)토지 지상 위 후첨 “사진용지”와 같이 제시외 분묘(분묘 7기)가 소재하는바, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 분묘 등으로 인하여 영향받는 토지 가액을 감정평가명세표상 비고란에 별도 표기하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 판단하시기 바람.(※본건 기호(2)토지는 광평수의 자연림으로서, 자연적·계절적·지형적 요인 및 활잡목 등으로 인하여, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있는바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.) -본건 기호(1)토지는 벌목 후 수종 개량 등으로 지상 위에 후첨 “사진용지”와 같이 제시외 수목(측백나무 묘목 등)이 다수주 식재되어 있으며, 수종 및 연령 등으로 보아 별도의 경제적가치가 있는 고가의 수목이 아닌바, 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

-묘지 및 조림 상태이며, 지적도상 맹지임.
-지상에 분묘 7기가 소재(분묘기지권 성립여부 불분명)하며, 감정평가액은 이를 감안한 금액임.
-함안군산림조합으로부터 감정평가서 내용과 같이 경제림조성 조림사업(여항지구)에 해당되며, 감정기준시점 기준 준공검사 완료되었는바, 입찰 시 참고바람(자세한 사항은 감정평가서 참조).
-지상에 벌목 후 수종전환 방제 및 조림 사업 등으로 식재되어 있는 제시외 수목(편백나무 묘목 등)은 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20929 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠북면 덕남리 산74

용도: 임야

감정가: 55,341,000원

토지면적: 6149.00㎡ (약 1,860.22평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (정보 일부 마스킹)

특이사항: 분묘기지권, 공동담보

주의사항: 묘지 및 조림 상태이며, 지적도상 맹지임. 지상에 분묘 7기 소재(분묘기지권 성립여부 불분명). 함안군 산림조합의 경제림조성 조림사업(여항지구)에 해당하며 준공검사 완료. 제시외 수목(편백나무 묘목 등)은 토지에 포함하여 평가함.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경상남도 함안군 칠북면 이령리 소재 '칠서초등학교이령분교장' 북서측 원거리 및 동측 인근에 각각 위치하며, 주위는 주택, 전·답의 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재하는 마을주변 산림지대임.

교통상황: 본건 토지까지 차량출입이 불가하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 본건 토지 공히 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통하여 접근이 가능함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: (을1) 근저당권 (2021-10-28, 농협은행주식회사, 235,200,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* (갑1) 소유권보존 (1984-01-06, 김승호)

* (갑2) 소유권이전 (2021-08-17, 김이열 - 증여)

* (을1) (2)근저당권공동담보목록 (2021-10-28, 농협은행주식회사, 124,800,000원)

* (을1) (1)근저당권 (2021-10-28, 농협은행주식회사, 235,200,000원)

* (갑3) 임의경매 (2025-10-20, 농협은행, 246,649,280원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본 물건은 임야로, 상권 형성보다는 자연림 및 조림지대로 볼 수 있습니다. 주변에 농경지와 주택이 혼재하는 지역적 특성을 가집니다. (관련 법규상 보전관리지역, 준보전산지 등에 해당하며, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 상업 활동에 제약이 있습니다.)

1.4. 생활정보

본건은 임야이므로 직접적인 생활 편의시설 접근성은 낮습니다. 가장 가까운 편의시설은 인근 마을 또는 읍내로 이동해야 할 것으로 예상됩니다. '칠서초등학교이령분교장'이 근처에 있으나, 접근성은 좋지 않습니다. (지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가한 점은 생활 편의시설 접근성에도 영향을 미칩니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지로 차량 접근이 어려우며, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. (단, 인접 필지를 통해 접근 가능)

* 분묘: 지상에 분묘 7기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 줄 수 있으며, 법적 분쟁의 소지가 있습니다. (감정평가액 산정 시 해당 사항이 반영되었음을 유의해야 합니다.)

* 조림사업: 경제림 조성 조림사업 대상지로 준공이 완료되었으며, 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

* 수목: 제시외 수목(편백나무 묘목 등)은 토지에 포함 평가되었으나, 이는 소유권 이전 시 수목에 대한 별도 권리를 주장할 수 없음을 의미합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 보전관리지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 규제가 있습니다. (별도 기호(2) 토지는 가축사육제한구역, 하천구역에도 해당됩니다.)

* 접근성: 차량 출입이 불가하여 접근성이 매우 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 칠북면 소재의 임야로, 감정가는 55,341,000원입니다. 토지는 지적도상 맹지이며, 차량 접근이 불가능하고 인접 필지를 통해야 접근이 가능한 상태입니다.

가장 큰 특징은 지상에 7기의 분묘가 소재하며 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 토지 이용에 있어 잠재적인 법적 분쟁 및 제약을 야기할 수 있으며, 감정평가액 산정 시 이러한 점이 반영되었음을 명심해야 합니다.

또한, 경제림 조성 조림사업 대상지로 준공이 완료되었으며, 제시외 수목은 토지에 포함 평가되었습니다. 토지이용계획상 보전관리지역, 준보전산지 등 개발 행위에 대한 여러 제한이 존재합니다.

전반적으로 접근성이 매우 낮고, 분묘 및 산지 관련 규제 등으로 인해 일반적인 토지 투자나 개발 목적으로는 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 분묘기지권의 불확실성 해소 및 관련 협의가 원만히 이루어진다면, 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획에 따른 수혜 가능성 (단, 현재 지정된 규제 사항을 충분히 검토해야 합니다.)

* 조림 사업지로서의 장기적인 가치를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 없는 권리 관계이므로, 감정가 55,341,000원을 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

하지만 맹지, 분묘, 접근성 제약, 개발 제한 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크 해소 가능성 및 투자 목적에 따라 입찰가를 결정해야 하며, 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 후에 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.