나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20900 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 청계동 10-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 청계동 소재 '월포초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 주상용건물, 학교, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북동하향 완경사지 내 자체지반 평탄하게 조성된 자루형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 약 1~2미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(월포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(월포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도'와 같이 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, 외 벽 : 적벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 마감 등. 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

가) 1,2층 : 단독주택 등으로 이용중임. 지하층 : 보일러실(현황 '주택' 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 건물 지하층은 공부상 용도가 '보일러실' 로 등재되어 있으나, 현황 '주택' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 창고(감정평가서상 일련번호 ㉠) 매각 포함.
-목록1. 단독주택 건부지로 이용 중이며, 지상에 소재하는 구축물 등(담장, 옹벽, 화단 등)을 포함하여 평가함.
-목록2. 1·2층은 단독주택 등으로 이용 중임. 지하층은 공부상 ‘보일러실’이나 현황 ‘주택 등’으로 이용 중이며, 공부상 면적 54.43㎡이나 실측사정 면적 64.24㎡로 감정평가액은 실측사정 면적을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20900 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 청계동 10-6

용도: 단독주택

감정가: 151,814,800원 (약 1억 5181만원)

토지면적: 119.80㎡ (약 36.26평)

건물면적: 157.67㎡ (약 47.71평) (제시외 건물 0.72㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드 주식회사 (등기부 요약상 확인)

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 청계동 소재 '월포초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 주상용 건물, 학교, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지형태 및 이용상태: 본 토지는 북동하향의 완경사지 내에 자체 지반이 평탄하게 조성된 자루형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 약 1~2미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경남대학교, 월포초등학교), 절대보호구역(월포초등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 6월 21일 접수된 창원미래신용협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인 이 (전입일자 1990-07-09, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음)

* 대항력 있는 임차인 이 (전입일자 2022-10-01, 보증금 0원, 차임 310,000원, 대항력 있음)

권리분석 핵심:

* 갑구에 등기된 소유권이전(이순조, 이동욱), 근저당권(을3, 을4), 가압류(KB국민카드, 신한카드, OK저축은행), 압류(마산세무서장, 국민건강보험공단), 강제경매(신한카드) 등은 모두 말소기준권리보다 이후에 등기되었거나, 본건 강제경매의 근거가 되므로 매각으로 소멸됩니다.

* 을구의 근저당권(창원미래신용협동조합, 이옥자) 역시 말소기준권리이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 가장 중요한 권리사항은 대항력 있는 임차인 이 의 존재입니다. 1990년 7월 9일에 전입하여 대항력을 갖추었으며, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 과정에서 매우 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

* 임차인 이재연 또한 대항력이 있으나, 2022년 전입으로 보증금 0원에 차임 31만원으로 기재되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인 이 의 상황은 매우 이례적이므로 주의가 필요합니다.

총 채권액 (등기부채권 총액): 약 165,440,844원 (약 1억 6544만원)

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 생활 편의를 위한 각종 근린상가 및 시설 이용이 용이합니다. 현재 제공된 정보와 자체 검색 결과만으로는 주변에 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 언급되거나 확인되는 바는 없습니다. 월포초등학교와 같은 교육시설이 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스 정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편으로 파악됩니다.

* 편의시설: 월포초등학교 및 경남대학교(보호구역)가 인접해 있으며, 다양한 근린상가 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 단독주택 및 공동주택이 혼재된 조용한 주거 지역에 해당하여 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

* 건물 정보: 본 건물은 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 1,2층은 단독주택으로 이용 중이며 지하층은 공부상 보일러실이나 현황 주택 등으로 이용 중입니다. 지하층의 실측 면적이 공부상 면적보다 넓게 측정되었으나, 감정평가 시 실측 면적을 기준으로 평가되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 존재입니다. 1990년부터 거주한 임차인이자 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 상황은 법적, 실무적으로 명도 과정에서 예상치 못한 난관과 추가 비용을 야기할 수 있습니다.

* 지하층의 공부상 용도(보일러실)와 현황(주택)의 차이가 존재하지만, 감정평가 시 실측 면적을 기준으로 평가되었으므로 경매 자체에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 제시외 건물(창고)이 매각에 포함되어 있으므로, 이에 대한 철거 또는 활용 계획을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 청계동이라는 안정적인 주거지에 위치한 단독주택입니다. 주변의 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나, 1990년부터 거주한 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 없이 거주 중이라는 점은 본건의 가장 큰 리스크이며, 명도 과정에서의 복잡성과 불확실성을 내포하고 있습니다. 따라서, 본건 입찰을 고려하는 경우, 해당 임차인과의 명도 가능성 및 예상되는 절차, 비용에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 마산합포구 청계동의 입지적 장점을 가진 단독주택으로서 희소성을 가집니다.

* 만약 대항력 있는 임차인과의 명도 문제가 원만하게 해결될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획 및 부동산 시장 동향을 주시하며 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 151,814,800원입니다. 주변의 '창효빌라'(다세대 주택)가 2025년 5월 9천만원에 매매된 사례가 있으나, 이는 본건 단독주택과 건물의 종류가 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

현재 본건의 가장 큰 걸림돌은 1990년부터 거주 중인 대항력 있는 임차인 이 로 인한 명도 리스크입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 임차인과의 합의 또는 법적 절차 진행 시 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

이러한 명도 리스크를 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 91,000,000원 (9천1백만원) ~ 106,000,000원 (1억 6백만원) 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 일반적인 권리 분석 및 시세 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 해당 임차인과의 협상 가능성, 예상되는 명도 비용, 법적 절차 등에 대한 전문가와의 심층적인 상담을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.