나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20936 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 33-2 월영동테라스하우스 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 소재 '마산제일여자중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2020.10.21) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 4필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광로, 북동측 및 남동측으로 세로(가)의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3,4) : 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(마산제일여자중학교,마산제일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-30)(무학산구릉지 중점경관관리구역), 일련번호(2) : 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(마산제일여자중학교,마산제일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-30)(무학산구릉지 중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

본건 대지권 목적인 일련번호(2.3.4) 토지의 지목은 공부상 '답'이나, 현황 '대'이며, 본건 동 명칭은 공부상 '1동'이나 현황 호칭은 '101동'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임.
감정평가서에 의하면 본건 공부상 대지권 목적인 일련번호 2,3,4 토지의 지목은 답이나 현황 대이며, 본건 동 명칭은 공부상 1동이나 현황 호칭은 101동으로 조사되었음. 현황조사 시 관리비 약 270만 원이 연체되어 있는 것으로 탐문되었으니 입찰시 확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경20936 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 33-2 월영동테라스하우스 1동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 513,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 77.16㎡ (약 23.34평)

건물면적: 84.14㎡ (약 25.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2020년 10월 21일

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

건물 동 명칭: 공부상 1동, 현황 호칭은 101동

토지 지목: 공부상 답, 현황 대

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 다세대주택으로 이용 중임. 감정평가서에 의하면 본건 공부상 대지권 목적인 일련번호 2,3,4 토지의 지목은 답이나 현황 대이며, 본건 동 명칭은 공부상 1동이나 현황 호칭은 101동으로 조사되었음. 현황조사 시 관리비 약 270만 원이 연체되어 있는 것으로 탐문되었으니 입찰 시 확인 바람.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 소재 '마산제일여자중학교' 북서측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 상황은 보통임.

본건 북서측으로 광로, 북동측 및 남동측으로는 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 완경사지대 내 4필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건물 부지로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 을4 (2021.03.19) 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (410,400,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

말소될 권리: 갑3 (소유권이전), 갑4 (소유권이전), 을4 (근저당권), 갑7 (가압류), 갑8 (압류), 갑10 (압류), 갑12 (임의경매) 등.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김도현 (정세훈의 동거인)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정세훈

보증금: 30,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2021-09-06

확정일자: 2021-09-06

배당신고일자: 2026-01-02

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 월영동은 주거 지역으로, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변에 마산제일여자중학교, 마산제일여자고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있음.

4.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편임. 주요 도로와의 접근성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 급·배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

2020년 10월 21일에 사용 승인된 비교적 신축 건물임.

5.2. 주변 편의시설

주거지 인근에 위치하여 생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 체납

현황조사 시 약 270만 원의 관리비가 연체된 것으로 탐문되었으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소를 통해 정확한 체납 금액을 확인해야 함.

6.2. 공부상 내용과 현황의 차이

본건 대지권 목적인 토지의 지목이 공부상 '답'이나 현황 '대'이며, 건물 동 명칭 또한 공부상 '1동'이나 현황 '101동'으로 조사되었음. 이는 행정 처리 시 혼동을 야기할 수 있으나, 경매 절차 자체에 큰 영향을 주지는 않음.

6.3. 내부 상태 확인의 어려움

감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 곤란하여 건축물 현황도 및 관련 공부, 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가되었음. 따라서 입찰 전 내부의 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요함.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지와 인접한 곳에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로서, 마산합포구 월영동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 입지 조건은 양호한 편임. 교통 및 생활 편의시설 이용 또한 보통 수준임. 권리관계는 대부분 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨.

그러나 감정평가액(513,000,000원) 대비 최근 유사 물건의 실거래가(예: 2020년 준공의 테라스더힐 71.11㎡ 177,000,000원)가 현저히 낮다는 점에서 큰 시세 차이가 발견됨. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 평가 기준 또는 물건 자체의 고유 특성이 반영되었을 가능성이 있으나, 실제 투자 시 주의가 필요한 부분임. 또한, 관리비 연체 및 내부 상태 확인 제한 등 잠재적 리스크를 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 상태의 주거 시설임.

* 양호한 입지: 주거 밀집 지역에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없음.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 건물면적 84.14㎡(약 25.45평) 기준, 주변 유사 신축 건물의 평당 거래가격을 약 820만 원 내외로 추정할 수 있음. 이를 토대로 산정한 시장 가치는 약 209,000,000원 수준임.

감정평가액 513,000,000원과는 상당한 차이가 존재하므로, 투자자는 시세 조사를 더욱 면밀히 하고 내부 상태 및 관리비 연체 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

이에 따라, 인수 보증금이 없고 제반 권리가 소멸하는 점을 감안할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가 범위는 230,000,000원 ~ 270,000,000원 사이로 제시함.

최종 입찰가는 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.