나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4171 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 40-4 1동 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "신동마을회관" 남동측 인근에 위치하고 부근은 전 및 답 등의 농경지,주택,창고 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있으며 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리꼴 모양의 토지로 창고부지등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약12m 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만) 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(제한)<개발제한구역 의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 원추표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항 시설법>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 제한보호구역(육군제17사단 협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가 나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 토지거래계약 에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8 .25.)

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 콘크리트지붕 단층 건물로, 외벽: 판넬잇기 마감등. 내벽: 판낼잇기 마감등. 창호: 샷시창호 마감등임.

이용상태

창고로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비가 되어있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에 별첨 사진에서 같이 아래와 같은 제시외 건물이 소재하고 있음. (파이프조 , 가 복층 창고)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 평가 및 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경4171 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

매각 기일: (제공된 정보 없음)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 40-4 1동

토지 면적: 279.00㎡ (약 84.4평)

건물 면적: 149.57㎡ (약 45.2평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 179.57㎡

1.3. 건물 정보

구조: 일반철골구조 콘크리트지붕 단층

용도: 창고시설

주요 마감: 외벽 판넬잇기, 내벽 판넬잇기, 창호 샷시

설비: 위생 및 급배수 설비

1.4. 감정가

총 감정가: 535,943,340원

1.5. 특이사항

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 평가 및 매각에 포함

특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "신동마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 전 및 답 등의 농경지와 함께 저층 주택 및 일부 창고시설이 혼재하는 지역입니다. 이 지역은 도시 지역에 포함되어 있으나, 자연녹지 지역의 특성이 강하며 대규모 상업 시설보다는 물류 및 창고 기능에 더 적합한 환경을 보입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 김포 시내 및 주요 거점으로의 대중교통 이용이 가능합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지 형태는 대체로 사다리꼴 모양이며, 창고 부지 등으로 이용 중입니다. 북측으로는 노폭 약 12m의 포장도로와 접해 있어 물류 차량의 이동이 원활할 것으로 예상됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 개발제한구역, 원추표면구역, 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

*주의: 해당 증명은 전산 오류가 있을 수 있으니, 인허가나 토지거래 전 반드시 관계 부서에 확인받으시기 바랍니다. 또한, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정 기간(25.8.26.~26.8.25.) 내에서 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가 규정이 적용될 수 있습니다.*

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2024년 7월 5일자 이재근 가압류.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리와 후순위 권리, 등기부상 예고등기, 가처분, 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 명시되어 있어, 지상권의 존재 가능성이 있으며, 해당 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 이는 반드시 추가 확인이 필요한 사항입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 김용문

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 2: 사단법인 한국중증복지장애인협회김포지회

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-28

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 실질적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 계약의 성격 및 추후 변동 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

총 인수 보증금: 0원 (단, 지상권 인수 여부에 따라 변동 가능성 있음).

말소기준권리 이하 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 지상권의 인수 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신곡리 지역은 농경지와 주택, 소규모 창고 등이 혼재된 지역으로, 고촌읍의 주거 및 상업 중심지와는 다소 거리가 있습니다. 지역 자체의 상권 활성화보다는 김포시 전체의 물류 허브로서의 잠재력에 더 주목할 필요가 있습니다.

4.2. 주변 시설 연계성

북측으로 약 12m의 포장도로와 접하여 물류 차량의 이동이 원활할 것으로 예상됩니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족하지만, 고촌읍 중심 시가지와의 연계를 통해 필요한 시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 창고 시설로, 주변에 대규모 편의시설보다는 농경지 및 주택이 주를 이룹니다. 가장 가까운 편의시설은 "신동마을회관" 인근 지역 또는 고촌읍 중심 시가지에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

주변은 전답과 주택이 혼재하여 비교적 조용하고 한적한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 대항력 있는 임차인: 사단법인 한국중증복지장애인협회김포지회가 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원이므로 실질적인 인수 금액은 없습니다.

* 매각 후 인수 가능 권리 : 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 기재되어 있습니다. 이는 지상권이 존재하며 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 높음을 시사합니다. 해당 지상권의 존속기간, 내용, 권리자 등을 반드시 확인하여 물건의 가치 평가 및 활용 계획에 반영해야 합니다.

6.2. 개발 및 이용 제한 리스크

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 개발제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다수의 중첩된 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 토지 활용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다. 또한, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

6.3. 제시외 건물

토지면적 279㎡ 대비 건물면적 149.57㎡, 제시외 건물 면적 179.57㎡로, 제시외 건물이 본 건물 면적보다 더 큽니다. 일괄 매각으로 포함되므로 감정가에 반영되었으나, 실제 이용 및 관리 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 주변 혐오시설 여부

일반적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)이 물건지 바로 인접하여 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역지구 제한사항 중 '가축사육제한구역' 및 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 표기는 해당 지역의 환경 규제 및 관련 시설 입지 제한에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 위치한 창고시설로, 일반 철골구조의 단층 건물입니다. 농경지와 주택, 창고 등이 혼재하는 지역에 소재하며, 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 보통 수준입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 명시되어 있어, 지상권의 존재 및 인수 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원이어서 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나, 여러 중첩된 개발 제한 구역(자연녹지, 개발제한구역, 군사보호구역 등)으로 인해 향후 토지 활용에 상당한 제약이 따를 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 제시외 건물이 상당 면적을 차지하고 있어, 일괄 매각 대상이지만 관리 측면에서 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역적 잠재력

김포시는 인천국제공항 및 수도권과의 접근성이 뛰어나 물류 거점으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 강력한 개발 제한 구역(자연녹지, 개발제한구역 등)이 중첩되어 있어, 향후 개발 가능성은 매우 제한적입니다. 따라서 투자 시점에서는 현재의 가치와 즉시 활용 가능성에 집중해야 합니다.

8.2. 권리관계 (단, 지상권 확인 필수)

등기부상 권리관계 자체는 비교적 명확하여, 매각으로 소멸되는 권리가 다수입니다.

별도로 명시된 지상권의 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

8.3. 활용 가능한 건물

현황 창고로 이용 중이며, 일반철골구조로 비교적 활용도가 높은 건물입니다. (단, 제약사항 고려)

9. 예상 입찰가

감정가: 535,943,340원

인수 보증금: 0원 (지상권 인수 여부에 따라 변동 가능)

제시외 건물 가치: 감정가에 포함되어 있음.

* 지상권 인수 가능성 : 만약 지상권이 존재하고 인수된다면, 이는 추가적인 비용 발생 또는 건물 이용의 제약을 야기하여 물건의 가치를 현저히 하락시킬 수 있습니다. 따라서 지상권의 구체적인 내용을 파악하는 것이 입찰가 산정의 최우선 과제입니다.

* 보수적인 접근 : 현재의 강력한 개발 제한과 지상권 인수 가능성 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 제안 :

* 현재 감정가(535,943,340원)는 제시된 각종 제한사항과 잠재적 인수 권리(지상권)를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

* 입찰가는 감정가의 60%~70% 수준에서 시작하되, 지상권의 인수 비용 및 효력을 정확히 파악한 후 이를 산정하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 최소 입찰가 산정: 감정가 535,943,340원의 60% 수준인 약 321,566,000원부터 고려해 볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가: 만약 지상권이 존재하며, 이를 인수하고도 사업성이 있다고 판단될 경우, 약 350,000,000원 ~ 400,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (이는 현장 조사, 권리 분석 전문가 상담, 경쟁 입찰자의 판단 등을 종합적으로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.