나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12726 [1] 울산광역시 울주군 상북면 지내리 127 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 상북면 지내리 소재"까꾸당1저수지" 서측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황은 시외곽지역으로 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로 진기타(축사)로 이용 중임.

인접 도로상태

2필지 일단의 서측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연번 [1] 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 연번 [5] 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 ‘지적 및 건물개황도, 사진용지’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ~ㄷ) 및 이동 및 철거가 용이한 제시외 물건(컨테이너 박스 4개동 등)이 소재하며 제시외 건물은 종물 또는 부합물로 판단되며 제시외 건물이 대상토지의 사용수익 및 처분에 영향을 미치는 경우의 가액을 감정평가명세표 비고란에 별도 표기함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연번 [2] 조적조 슬래브지붕 단층 건으로 외벽: 모르타르 위 페인팅 등. 내벽: 모르타르 위 페인팅 등. 창호: 샷시창호 등. 연번 [3] 경량철골조 칼라시트지붕 단층 건으로 내외벽: 칼라시트 마감 등. 연번 [4] 경량철골조 칼라시트지붕 단층 건으로 내외벽: 칼라시트 마감 등.

이용상태

연번 [2] 일반건축물대장상 관리사로 등재되어 있음. 연번 [3] 창고임. 연번 [4] 축사임.

설비내역

실지조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부확인이 곤란하여 위생 및 급배수설비 등을 확인하지 못하였으니 경매진행시 확인바람.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도, 사진용지’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함( 본 건 토지상에 소재하는 수목, 울타리 등은 토지가액에 포함하여 평가함.)
2. 매각대상 아닌 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 박스 4동 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12726 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 지내리 127

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 383,589,400원

토지 면적: 1,783.00㎡ (약 539.38평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 612.60㎡ (약 185.31평)

건물 제시외 면적: 110.40㎡ (약 33.39평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산축산업협동조합 (외 다수)

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물(수목, 울타리 등) 포함. 이동 및 철거 용이한 컨테이너 박스 4동 소재.

2. 입지조건

대상 물건은 울산광역시 울주군 상북면 지내리에 위치하고 있으며, "까꾸당1저수지" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 주로 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 시외곽 지역입니다. 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 해당 지역은 도시지역 내 자연녹지지역으로, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 축종의 사육 거리 제한이 적용됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 울산축산업협동조합의 근저당권에 의한 임의경매로 진행됩니다. 등기부등본 상의 모든 근저당권 및 가압류 채권들은 말소기준권리인 울산축산업협동조합의 근저당권보다 후순위이거나 동일 선상에 있어, 낙찰 후 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 382,968,152원입니다.

* 임차인 현황

* 삼정푸드농업회사법인주식회사: 보증금 0원, 차임 200,000원, 사업일자 2024-04-17, 대항력 없음.

* 주식회사나우제이: 보증금 0원, 차임 200,000원, 사업일자 2024-12-20, 대항력 없음.

두 임차인 모두 대항력이 없으며, 보증금 또한 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 울주군 상북면 지내리 지역은 주로 농경지와 자연림으로 둘러싸인 전형적인 농촌 및 근교 지역입니다. 따라서 상업 시설이나 번화한 상권이 밀집해 있지 않으며, 인근 지역은 농업 활동과 전원생활을 중심으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 농경지와 자연림이 발달해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 상업 시설이나 편의 시설은 상대적으로 부족할 수 있으며, 일상생활에 필요한 물품 구매나 서비스 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 인근에 까꾸당1저수지가 있어 레저 활동이나 여가 생활을 즐길 수 있는 여지가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 곤란: 실사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 설비 등을 확인하지 못하여, 경매 진행 시 별도 확인이 필요합니다.

* 이동 및 철거 용이한 컨테이너 박스: 제시외 건물로 컨테이너 박스 4동이 소재하며, 이는 매각 대상이 아니지만 현 상태를 감안해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역이며 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 건축이나 토지 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 자연림 및 농경지 인접: 주변 환경이 자연림 및 농경지로 구성되어 있어, 토지 이용 목적에 따라 민원 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면 지내리의 자연 녹지 지역에 위치한 동물 및 식물 관련 시설입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 383,589,400원입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 시외곽 지역의 특성상 접근성이나 편의 시설 이용에 다소 불편함이 있을 수 있으며, 건물 내부 확인 등 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 농업 관련 시설이나 자연 친화적인 공간 활용을 고려하는 경우 잠재력이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 말소되는 권리: 모든 등기부상 채무는 말소되므로 권리관계가 깨끗합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용하기 용이합니다.

* 자연 환경: 농경지, 자연림이 풍부한 지역에 위치하여 쾌적한 환경을 자랑합니다.

* 활용 가능성: 동물 및 식물 관련 시설로, 해당 용도 또는 전원생활, 농업 관련 시설로의 활용을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 383,589,400원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 권리관계가 명확하고 토지 및 건물을 일괄 매각하는 점을 감안하여, 감정가의 80%~90% 수준인 약 307,000,000원 ~ 345,000,000원 사이에서 적정 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.