나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12725 [1] 울산광역시 북구 매곡동 864 월드메르디앙 월드시티 111동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 매곡동 소재 <매산초등학교> 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 노변 근린생활시설, 주상용건물, 일반산업단지 및 미개발 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 중 3층 305호로서, 외벽 : 일부 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 샤시창호 등

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 공급설비, 승강기, 소방 관련설비(옥내소화전 및 스프링클러 등) 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리꼴에 유사한 토지로서 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 20미터 내외의 도로 및 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로(보행자도로)에 접하며 남서측 및 남동측의 도로와의 사이에는 완충녹지가 조성되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(매곡3지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도 로)(접합), 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지 역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

울산지방법원 2025타경12725 (1)

소재지

울산광역시 북구 매곡동 864 월드메르디앙 월드시티 111동 3층305호

용도

아파트

감정가

388,000,000원

면적

토지면적: 55.67㎡ (약 16.84평)

건물면적 (전용면적): 104.12㎡ (약 31.49평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

한OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 매곡동 소재 매산초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 주상용건물, 일반산업단지 및 미개발 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 중 3층 305호이며, 외벽은 일부 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 공급설비, 승강기, 소방 관련설비(옥내소화전 및 스프링클러 등)가 설치되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

사다리꼴에 유사한 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 20미터 내외의 도로 및 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 보행자도로에 접하며, 남서측 및 남동측 도로와의 사이에는 완충녹지가 조성되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(매곡3지구)에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로), 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2021년 1월 20일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을6)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건은 임의경매 절차에 따라 진행되므로, 매각으로 인해 권리상 특별히 인수되는 사항은 없을 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 지상권 개요가 있으나 구체적인 내용이 없어 소멸 여부 확인이 필요하나, 일반적인 임의경매 물건의 경우 모든 권리가 소멸됩니다.

총 채권액

등기부상 채권 총액은 422,200,000원입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상입니다.

주의: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 환경

본건은 공동주택 단지와 근린생활시설, 주상용건물이 혼재된 주거 지역 내에 위치합니다. 인근에 일반산업단지가 소재하여 배후수요가 있을 것으로 판단됩니다.

지역 개발 잠재력

매곡3지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

주변 교육시설

매산초등학교가 남측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. (검색 결과, 매곡중학교, 매곡고등학교도 인근에 위치합니다.)

주변 편의시설

단지 인근으로 다양한 상업 시설, 마트, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다. (검색 결과, 주민 편의를 위한 상가 및 공원이 주변에 분포합니다.)

교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 단지 주변으로 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

법적 권리관계

등기부상 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 경매 개시 이후의 변동 사항이나 숨겨진 권리가 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

명도 관련 리스크

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

시장 및 경제적 리스크

울산 지역 부동산 시장의 변동성 및 금리 인상 등 거시 경제 지표 변화에 따른 시장 침체 가능성을 고려해야 합니다.

주변 시설

본건은 일반산업단지 및 미개발 농경지와 인접한 지역에 위치하고 있습니다. (추가 검색 결과, 해당 지역 주변에 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공해 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 산업단지의 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향은 있을 수 있으므로 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 매곡동에 위치한 아파트로, 감정가는 3억 8천만원 수준입니다. 매산초등학교와 인접한 교육 환경과 지구단위계획구역 지정으로 인한 개발 잠재력을 갖춘 입지 조건을 지니고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 울산 북구 신흥 주거 지역 내에 위치하며, 초등학교와 인접하여 거주 가치가 높습니다.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 임의경매 물건으로, 권리 분석상 낙찰 후 인수하는 금액이 없어 비교적 안전합니다.

* 가치: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 388,000,000원

인수 보증금: 0원

권리 분석상 추가 인수 금액 없음.

본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으므로, 정확한 시세 조사는 별도로 진행하셔야 합니다. 예상 입찰가는 현재 시세, 주변 유사 물건의 최근 거래가, 경매 물건의 낙찰가율, 본 물건의 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가 388,000,000원을 기준으로, 인수 부담이 없고 권리 분석상 안전하다는 점을 감안하여 시장 상황에 맞는 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.