나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4197 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 3차우방타운 119동 14층 1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상감정 · 평가일 2025.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "대흥중학교" 남측 인근에 위치하는 "3차우방타 운" 제119동 제14층 제1402호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 대중교통수단이용 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 제14층 제1402호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지에 조성된 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로3류(폭 12m~ 15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역, 온천공 보호구역(용흥)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경4197 (1) 포항지원 부동산강제경매

소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 3차우방타운 119동 14층 1402호

용도: 아파트

감정가: 140,000,000원

토지면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

토지지분: 48.5045㎡ (약 14.67평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.98㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "대흥중학교" 남측 인근에 위치하는 "3차우방타운" 제119동 제14층 제1402호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 보통시됨. 남측 및 북측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 신 (전입일자: 2024-09-30, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 있음, 비고: 금액 미상이라도 주의 필요)

* 임차인: 윤 (전입일자: 2022-04-21, 확정일자: 2022-04-19, 보증금: 165,000,000원, 차임: 0원, 배당신고일자: 2024-04-24, 대항력: 없음)

* 등기부 현황 요약

* 집합건물 등기부상 주택임차권(윤영익, 165,000,000원)은 말소 대상임.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025년 10월 17일 접수).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 주요 특이사항 및 주의사항

* 대항력있는 임차인(신 ) 존재.

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 등의 특수 물건 정보가 있으나, 등기부상 임차권은 말소 예정임.

* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이는 인수 보증금이 없음을 시사하나, 잠재적 위험으로 작용할 수 있음.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다. 주변에 대흥중학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 대안길을 중심으로 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다. 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

* 아파트명: 포항우방타운

* 주소: 경상북도 포항시 북구 용흥동 366

* 사용승인일: 1990년 12월 24일

* 동수: 23동, 세대수: 2652세대

* 최고층: 15층 (본건은 14층)

* 주차대수: 총 1006대 (지상 3대, 지하 90대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간.

* 최근 시세 동향 (2026년 6월 기준)

* 84.98㎡ (약 25.71평) 면적의 아파트 매매가 88,000,000원에 거래됨.

* 동일 면적의 최근 전세 계약은 보증금 9,000,000원 ~ 9,200,000원 (월세 0원) 수준으로 확인됨. (월세 45만원 계약도 존재하나, 보증금 및 월세 조건 고려 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(신 )의 보증금 및 기타 조건은 미상이나, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 대항력 없는 임차인(윤 )의 보증금 165,000,000원이 존재하나, 등기부상 임차권은 말소 예정이며, 채권자가 보증금 반환청구권 포기를 조건으로 매각을 진행함에 따라 매수인이 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 등의 문구는 잠재적 권리 관계의 복잡성을 시사하므로 철저한 확인이 요구됩니다.

* 건축 연도가 1990년으로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가 140,000,000원에 비해 최근 실거래가(84.98㎡ 기준)가 88,000,000원으로 확인되어, 감정가와 실거래가 간의 괴리가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 용흥동에 위치한 3차우방타운 아파트로, 대중교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트 자체는 1990년식으로 노후화되었으나, 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 임차인 관련 특이사항 및 감정가와 실거래가 간의 차이가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 권리 및 추가 비용을 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거래가 대비 낮은 감정가: 84.98㎡ 면적의 최근 실거래가(88,000,000원) 대비 감정가(140,000,000원)가 높아 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 학교 및 근린생활시설과 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 부담 적음: 임차인 윤 의 보증금 165,000,000원은 매각으로 소멸되거나 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 동일 면적(84.98㎡)의 최근 매매가는 88,000,000원(2026년 6월)으로 파악됩니다. 이는 감정가 140,000,000원 대비 상당히 낮은 수준입니다. 대항력 있는 임차인(신 )의 보증금은 0원으로 확인되었고, 대항력 없는 임차인(윤 )의 보증금 165,000,000원은 매수인이 인수하지 않는 조건으로 매각이 진행되므로, 입찰가 산정 시 인수 보증금 부담은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하되 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 고려한다면, 95,000,000원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가보다 소폭 높게 책정하여 낙찰 가능성을 높이는 전략입니다.

궁극적인 입찰가는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재확인, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.