나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34763 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-13 테라스 시티 14층1402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천역(수도권1호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부천역이 소재하여 교통상황은 대체로 무난한 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물내 14층1402호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 새시시 창호 등.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택, 근린생활시설 및 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34763 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-13 테라스 시티 14층1402호

용도: 도시형생활주택 (아파트-원룸형)

감정가: 84,000,000원

토지면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

토지 지분: 3.602㎡ (약 1.09평)

건물면적: 12.63㎡ (약 3.82평)

건물 지분: 12.63㎡ (약 3.82평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 정보:

건물명: 테라스 시티

총 층수: 14층 (본건 14층)

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

사용승인일: 2013년 03월 14일

전용 면적: 12.63㎡ (약 3.82평)

분양 면적: 제공된 정보에 명시되지 않음.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, 수도권 1호선 부천역 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 남측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑구 4번 남동세무서장의 압류 (2022년 06월 08일자)

매각으로 소멸되는 권리: 갑구 4번, 5번, 6번, 7번 권리 및 주택임차권 (을구 5번 곽대영)은 일반적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 을구 5번 주택임차권(곽대영)은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

임차인: 곽 (곽대영)

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 02일

확정일자: 2022년 02월 09일

대항력: 있음

비고: 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권 보존, 이전 등기를 거쳐 현재 소유권이 변동되었습니다.

을구 5번 주택임차권(곽대영, 75,000,000원)이 등기되어 있으며, 말소 예정이나 인수 가능성이 있습니다.

압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 존재하나, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 75,000,000원 (주택임차보증금 기준)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 심곡동 일대는 부천역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변 시세 조사 결과, 인근 지역의 다세대 주택(2000~2002년식)의 경우 31.01㎡ 면적의 주택이 2026년 3월 8,300만원에 매매된 사례가 있습니다. 그러나 본건은 2013년에 사용승인된 아파트(도시형생활주택)로, 건축 연식이 비교적 신축이며 건물 형태가 다릅니다.

본건 감정가(84,000,000원)는 면적(12.63㎡) 대비 평당 가격으로 환산 시 약 2,200만원/평 수준입니다. 이는 비교 대상인 다세대 주택의 평당가(약 860~1,000만원/평)보다 높게 책정된 것으로, 신축 건물과 역세권 입지를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

부천역이 인근에 소재하여 백화점, 마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

다양한 노선의 버스 정류장이 있어 시내외 이동이 용이합니다.

주변에 근린생활시설이 많아 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험: 곽 임차인의 보증금 75,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 금액이 증가할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며(2025.8.26.~2026.8.25.), 해당 기간 내에는 외국인 등 특정 대상자의 경우 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

매우 작은 면적: 12.63㎡ (약 3.82평)의 전용 면적은 1인 가구 외에는 거주가 제한적일 수 있으며, 향후 매각 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 주변에 각종 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 여건이 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 매우 중대한 리스크를 내포하고 있으며, 극히 작은 면적 또한 투자 시 고려해야 할 단점입니다. 토지거래허가구역 지정 여부도 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부천역 도보 거리로 교통 및 상업 시설 접근성이 뛰어납니다.

신축 건물: 주변 연립, 다세대 대비 건축 연식이 짧아 선호도가 있을 수 있습니다.

소형 면적 활용: 1인 가구 임대 또는 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(84,000,000원)를 기준으로 하되, 인수 보증금(75,000,000원)을 제외하고 잠재적 가치를 산정합니다.

임차인이 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

만약 임차인의 보증금이 전액 인수된다고 가정할 경우, 실질적인 매입가는 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서, 보증금 인수 가능성을 고려하여 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 15,000,000원

해당 금액은 보증금 인수 가능성을 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 인수되는 보증금 규모, 배당 순위, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 시설 조사:

본건 소재지인 경기도 부천시 원미구 심곡동 465-13번지 일대를 외부 지도 서비스 등을 통해 조사한 결과, 주거, 상업, 업무 시설이 혼재되어 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부천역 인근 지역의 특성상 유흥 및 상업 시설이 밀집되어 있을 수 있으며, 이는 개인에 따라 선호도에 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.