나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31924 [1] 대구광역시 서구 내당동 256-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 내당동 소재 '두류네거리' 북서측인근에 위치하며, 주변은 단독 주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 소형차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

정방형 토지로서 인접도로와 등고평탄하며 '다가구주택부지'로 이용중 임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 4미터의 보도블럭포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(2022-12-02)(경운중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(달성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구경운초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서 외벽 : 치장타일, 본타일, 징크패널치장, 스톤코트 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시 등 이중창호.

이용상태

'다가구주택 및 주택형 근린생활시설'로 이용중 임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비, 옥상소재 태양광설비 등 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참조(기호㉠발코니 ~ ㉢발코니).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 건물 옥상 소재 태양광설비 매각 포함. 전세사기피해자 우선매수권 있음(전세사기 피해자 임차인 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31924 (1)

소재지: 대구광역시 서구 내당동 256-6

용도: 다가구주택

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층

토지면적: 224.30㎡ (약 67.85평)

건물면적: 396.12㎡ (약 119.83평)

제시외 건물면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 및 옥상 태양광 설비 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 1,133,647,840원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 서구 내당동 소재 '두류네거리' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 소형차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. '두류네거리'라는 주요 교통 요충지에 인접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(경운중학교, 달성고등학교, 대구경운초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 주변시설: '두류네거리' 인근 지역으로, 대구 문화예술회관, 두류공원 등 문화 및 여가 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 별도의 혐오시설은 인접해 있지 않은 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구(근저당, 임차권) 권리들은 말소기준권리(을5, 2020-02-20 근저당권) 이후의 권리들로서, 원칙적으로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 파악된 정보상으로는 없습니다. 다만, 물건명세서에 '지상권개요:'라는 항목만 있고 내용이 없어, 이에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 2월 20일 접수된 중평새마을금고 근저당권(을5)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 23일 접수된 중평새마을금고 근저당권(을1)입니다.

* 등기부채권 총액 (토지): 776,816,937원

* 등기부채권 총액 (건물): 1,146,816,937원 (건물 등기부상 총 채권액에는 주택임차권 보증금 등이 포함되어 있어 총액이 더 높게 나타납니다.)

* 인수되는 보증금: 현재 파악된 모든 임차인에게 대항력이 없어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-13, 확정 2023-02-13, 배당 2025-11-12, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-25, 확정 2021-01-05, 배당 2025-01-20, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 180,000원, 전입 2024-04-15, 확정 2025-11-07, 배당 2025-11-07, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-24, 확정 2020-12-24, 배당 2025-11-11, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-23, 확정 2020-12-23, 배당 2025-01-09, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-05-11, 확정 2025-12-12, 배당 2025-12-12, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 110,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2023-01-25, 확정 2022-12-30, 배당 2025-02-20, 대항력 없음.

* 함 : 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 미상, 확정일자 없음, 배당 2026-01-14, 대항력 없음.

* 함승연 임차인의 경우, 전입일자 및 확정일자 정보가 누락되어 있어 권리 분석 시 주의가 필요합니다. 보증금 및 차임이 명시되어 있으나, 정확한 권리 파악을 위해 추가 확인이 권장됩니다.

* 특수 매각 조건:

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 전세사기 피해 임차인이 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회로 제한되는 특별 매각 조건입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 대구 서구 내당동은 '두류네거리'를 중심으로 상업, 주거, 교통 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변 상권: 인근에 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있어 주거지로서의 편의성이 높으며, 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다. '두류네거리'는 유동인구가 많은 지역으로 상업 활동이 활발한 편입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 도시지역 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 건축물 용도 및 개발에 있어 일반적인 규제를 적용받습니다. 주변 개발 동향에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다가구주택으로, 여러 세대의 주거 공간을 제공할 수 있어 임대 수익 확보에 유리합니다. 주변 환경이 주거지로서 양호한 편입니다.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교육시설: 본건 주변에 경운중학교, 달성고등학교, 대구경운초등학교 등 다수의 교육기관이 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황: 제시외 건물(48.50㎡) 및 옥상 태양광 설비가 매각에 포함되어 있으므로, 이에 대한 현황 조사 및 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

* 법적 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 운영에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 전세사기 관련: 전세사기 피해자 우선매수권이 적용되는 특별 매각 조건이 있어, 입찰 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상의 총 채권액이 상당히 높아, 채권자의 권리 실행으로 경매가 진행된 만큼 채권 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 내당동 '두류네거리' 인근에 위치한 다가구주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 철근콘크리트 구조 4층 건물로, 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 제시외 건물과 옥상 태양광 설비까지 포함되어 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고 교육 환경도 양호한 편입니다. 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰 후 인수 부담이 적은 점은 긍정적입니다. 그러나 공유자우선매수 및 전세사기 피해자 우선매수권 등의 특별 조건이 존재하며, 등기부상 채권 총액이 높은 점은 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* '두류네거리'라는 대구의 주요 상업 및 교통 중심지 인근에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

* 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 토지, 건물, 제시외 건물, 태양광 설비까지 일괄 매각되어 활용 가치가 높습니다.

* 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,133,647,840원입니다. 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 시세, 임대 수익률, 물건의 상태, 권리 관계, 특별 매각 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 참고하여, 감정가의 80% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사를 통한 구체적인 가치 평가 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 목적(실거주, 임대 수익, 시세 차익 등)에 따른 목표 수익률 설정이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.