나이스옥션 법원경매 경주 2025타경549 [1] 경상북도 경주시 충효동 2927 충효대우1차아파트 제102동 제2층 제202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 충효동 "월성중학교" 북측 약 300m 지점에 소재하는 "충효대우1차아파트"제102동 제2층 제202호 단위세대로서, 주위는 경주시 외곽지대에 조성된 정비된 택지지구로 중소규모 아파트와 단독주택, 다세대주택 등이 근린생활시설등과 혼재하는 지역이며, 주위는 각급학교, 농경지, 자연림으로 형성된 쾌적한 환경임.

교통상황

차량 출입 용이하고 대중교통사정 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 제102동 중 제2층 제202호 단위세대로서 외 벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감 바 닥: 장판지 깔기, 타일 붙임 등 마감, 창 호: 섀시 창호임 (사용승인일: 1996.07.13)

이용상태

아파트임.

설비내역

위생·급배수 설비, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리꼴에 가까운 다각형의 토지로서, 북향 경사지대에 2단으로 조성된 아파트부지임.

인접 도로상태등

서측 폭 15m, 남측 및 동측 폭 10m, 북측 폭 6m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 고도지구(35m이하) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2015-04-30)(접합) 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대여부 및 임대조건 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건 아파트는 점유자 부재 및 잠금장치로 인하여 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 기본 사항

사건번호: 경주지원 2025타경549 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOO

감정가: 1억 3,100만원

1.2. 위치 및 면적

소재지: 경상북도 경주시 충효동 2927 충효대우1차아파트 제102동 제2층 제202호

토지 지분 면적: 38.673㎡ (약 11.70평)

건물 면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.68평)

건물 면적 (공급/분양 면적): 관련 상세 정보 부족 (일반적으로 30평형대로 추정)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 및 아파트 정보

아파트명: 충효대우1차아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건

건축물 사용승인일: 1996년 7월 13일 (준공 29년차)

총 세대수: 433세대

총 동수: 6동

해당 동 정보: 102동, 15층 중 2층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 충효동 "월성중학교" 북측 약 300m 지점에 소재합니다.

주위는 경주시 외곽지대에 조성된 정비된 택지지구로 중소규모 아파트와 단독주택, 다세대주택 등이 근린생활시설 등과 혼재하는 지역입니다.

각급 학교, 농경지, 자연림으로 형성된 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 용이하고 대중교통 사정도 편리한 편입니다.

서측 폭 15m, 남측 및 동측 폭 10m, 북측 폭 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역, 고도지구(35m 이하), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(일부 제한(200))으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경 설명을 토대로 볼 때, 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2018년 11월 15일에 접수된 신경주새마을금고의 근저당권 (을9)입니다.

이 근저당권의 채권 최고액은 102,000,000원입니다.

3.2. 기타 권리 관계

등기부 요약상 소유권 이전 기록(갑2, 갑5)과 본 경매개시결정 등기(갑6)가 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

등기부채권 총액은 102,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대차 관계에 대한 구체적인 확인이 이루어지지 않았으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 추가적으로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 근린생활시설 및 편의시설

본건은 주거 단지 내 아파트로서, 주변 지역에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 학군

인근에 "월성중학교"가 소재하고 있으며, 각급 학교가 위치한 지역으로 교육 환경에 대한 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 충효대우1차아파트

주소: 경상북도 경주시 충효동 2927

사용승인일: 1996년 7월 13일 (준공 29년차)

총 세대수: 433세대

총 동수: 6동

최고층: 15층, 최저층: 1층

5.2. 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

지하 주차 대수: 15대 (전기차 충전기 6대)

지상 주차 대수: 3대 (전기차 충전기 0대)

총 주차 대수: 146대 (세대당 약 0.34대, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.)

5.3. 최근 실거래 및 전월세 동향 (전용면적 84.95㎡ 기준)

최근 실거래가 (2026년 5월 4일): 1층, 84.954㎡, 1억 500만원 (중개거래)

최근 실거래가 (2026년 6월 9일): 1층, 59.964㎡, 1억 1,700만원 (중개거래) - (참고: 면적 차이로 직접 비교에 한계)

최근 실거래가 (2026년 5월 14일): 14층, 59.964㎡, 9,800만원 (직거래) - (참고: 면적 차이 및 층수 차이)

최근 전월세 (2025년 10월 23일): 6층, 84.954㎡, 보증금 1,000만원, 월세 55만원

최근 전월세 (2026년 1월 15일): 10층, 59.964㎡, 보증금 1,000만원, 월세 50만원

최근 전월세 (2026년 2월 23일): 10층, 59.964㎡, 보증금 1,000만원, 월세 50만원

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

본건은 점유자 부재 및 잠금장치로 인해 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사 및 통상적인 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다.

따라서 실제 내부 상태는 예상보다 좋지 않거나 수리 비용이 많이 발생할 수 있는 위험이 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대 여부 및 임대 조건에 대한 확인이 이루어지지 않았습니다.

향후 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대 조건이나 보증금 액수가 미상이라도 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후화

1996년 준공되어 29년이 경과한 아파트로, 향후 주요 설비 교체나 건물 보수 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 충효동에 위치한 충효대우1차아파트 102동 2층 202호로, 주변 환경이 쾌적하고 교통이 편리한 주거지입니다.

최근 실거래가 기준으로 볼 때, 유사 면적의 아파트가 1억 500만원에 거래된 사례가 있어 시장 가치는 안정적인 것으로 판단됩니다.

다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대 관계 미확인이라는 중대한 리스크 요소를 안고 있어, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

감정가(1억 3,100만원) 대비 최근 실거래가(1억 500만원)와의 차이가 존재하므로, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 아파트: 경주시 충효동 지역은 안정적인 주거지로서의 가치를 지니고 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 인근 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승 기대: 내부 상태 및 임대 관계를 명확히 파악하고 리스크를 해소할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 3,100만원이며, 최근 실거래가 (전용면적 84.95㎡, 1층)는 1억 500만원입니다.

내부 상태 미확인 및 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서, 그리고 2층이라는 위치를 고려하여 최근 실거래가(1억 500만원) 대비 소폭 상승 가능성을 염두에 둔 입찰가격을 제시합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하였습니다.

예상 입찰가: 1억 1,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.