나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10750 [1] 경상북도 경주시 현곡면 금장리 347-4 새한센시빌 제107동 제2층 제203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 현곡면 금장리 소재 금장초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 아파트단지, 아파트 주변 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 아파트단지까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 6층 601호 단위세대로서; (사용승인일: 2006.03.13) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재경보및 옥내소화전설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 평탄한 부정형 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 아파트단지는 북서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고, 그 밖에 북동측, 남동측, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(33m아하(10층 이하)), 소로1류(폭 폭 10m ~ 12m)(국지도로)(저촉), 소로2류(폭 8m ~ 10m)(2016-06-22)(저촉), 소로2류(폭 8m ~ 10m(저촉), 가축사육제한구역(일부제한(200)), 상대보호구역(금장초등학교).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 경주지원 2025타경10750 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정, 등기부 갑7 기준)

1.2. 물건 정보

소재지: 경상북도 경주시 현곡면 금장리 347-4 새한센시빌 제107동 제2층 제203호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격 정보

감정가: 180,000,000원

토지면적: 52.79㎡ (약 16.0 평)

건물면적 (전용면적): 83.99㎡ (약 25.4 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 경주시 현곡면 금장리 소재 금장초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량 출입이 용이하며, 간선도로 접근성 및 시내버스 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 북서측으로 왕복 4차선, 북동측, 남동측, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 이동에 불편함이 적습니다.

2.3. 생활 편의 시설

금장초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 아파트 주변으로 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 권리 관계

등기부등본 상 소유권은 김칠석에게 이전되었으며, 현재 주택도시보증공사의 강제경매(갑7, 2025-10-21 접수)가 말소기준권리입니다. 이 외 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 임차권(을10)이 존재합니다.

3.2. 임차인 상세 분석

본 건에는 임차인 정재화가 거주 중입니다.

보증금: 205,000,000원

차임: 0원

전입일자 및 확정일자: 2022년 9월 23일

대항력: 있음

배당신고일자: 2024년 9월 24일

3.3. 인수되는 권리 명세

등기부등본 및 물건명세서에 따르면, 을구 10번 순위의 임차권(정재화, 2022-09-23 전입/확정, 205,000,000원)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다. 본 건의 채권액 합계 및 감정가, 최근 시세 등을 고려할 때 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 가능성이 높으므로, 매수인은 임차보증금 205,000,000원을 인수한다고 보아야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성 및 발전 가능성

본 물건이 소재한 경주시 현곡면 금장리는 대표적인 주거 밀집 지역으로, 새한센시빌 아파트 단지는 지역 내에서 안정적으로 자리 잡고 있습니다. 주변으로 학교와 근린 상가가 발달하여 주거 수요가 꾸준하며, 향후 지역 개발 계획에 따라 상권의 안정적인 유지 또는 소폭의 성장이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 환경

단지 인근에 금장초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 매우 편리합니다. 이는 가족 단위의 실수요자들에게 중요한 장점으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 주거 및 편의 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 주변의 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크 요인 (임차인 관련)

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(정재화)의 존재입니다. 임차인의 보증금은 205,000,000원으로, 이는 감정가(180,000,000원) 및 최근 실거래가(175,000,000원~200,000,000원)보다 높은 금액입니다. 따라서 매수인은 낙찰가 외에 임차인의 잔여 보증금을 추가로 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 이로 인해 총 매입 비용이 시장 시세를 초과할 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 잠재적 리스크

건축물 사용승인일이 2006년 3월 13일로, 약 18년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 아파트 단지의 특성상 일반적인 수준으로 판단됩니다.

7. 종합적인 물건 평가

본 물건은 경주시 현곡면의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금이 시세보다 높아 매수인이 부담해야 할 총 인수 금액이 시장 가치를 초과할 수 있다는 점이 최대의 위험 요소입니다. 투자를 고려한다면 임차인과의 협상 가능성, 또는 향후 부동산 가치 상승에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

8. 매력적인 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 경주 현곡면은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

우수한 교통 및 교육 환경: 금장초등학교 인접 및 교통 편의성은 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

세대 구성 대비 양호한 편의시설: 아파트 단지 내 및 주변의 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가 제안

9.1. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 205,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 따라서 총 매입 비용은 '입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려한 물건 자체의 적정 시세는 약 175,000,000원 ~ 200,000,000원으로 판단됩니다.

'인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 가치에 기반하여, 시장 상황 및 투자 위험을 고려한 적정 입찰가는 약 160,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 예상 매입 비용은 160,000,000원(입찰가) + 205,000,000원(인수 보증금) = 365,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가 대비 현저히 높은 금액이므로, 본 물건은 인수되는 임차 보증금으로 인한 높은 위험 부담을 안고 있음을 명확히 인지해야 합니다. 입찰 시에는 임차인과의 명도 및 보증금 관련 협상 가능성을 최우선으로 고려해야 하며, 해당 금액을 상회하는 입찰은 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.