나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10746 [1] 경상북도 경주시 황성동 447외 2필지 유원아파트 제103동 제4층 제403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 '계림중학교' 북서측 인근에 위치하는 '유원아파트' 제103동 제4층 제403호 단위세대로서 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 연립주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량출입 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 중 4층 403호 단위세대로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 바닥 : 타일, 바닥재 마감 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전설비 및 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지외 대체로 평탄하며 3필지 일단의 다각형에 가까운 토지로서 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 단지 중앙으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계림중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 경주지원 2025타경10746 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 황성동 447 외 2필지 유원아파트 제103동 제4층 제403호

용도: 아파트

감정가: 1억 3090만원

토지면적: 47.02㎡ (약 14.22평)

건물면적: 78.09㎡ (약 23.62평)

1.3. 채권자 및 기타

채권자: 부OOOOOO

주요 등기사항:

- 1992-05-14: 전두열 소유권 보존

- 2021-04-06: 전명종 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속)

- 2021-06-28: 부산의사신용협동조합 근저당권 설정 (70,800,000원, 말소기준권리)

- 2025-10-21: 부산의사 임의경매 개시 (41,536,764원)

총 등기부채권액: 70,800,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 '계림중학교' 북서측 인근에 위치한 '유원아파트' 제103동 제4층 제403호입니다. 주변으로는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 연립주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 도로

북동측 및 단지 중앙으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

* 교육 시설: 계림중학교가 북서측 인근에 위치하며, 도보 약 2~3분 거리에 있습니다. 유림초등학교, 계림고등학교 등도 인근에 있습니다.

* 생활 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 있으며, 가까운 거리에 병의원 등 생활 편의 시설이 존재합니다.

* 자연/휴식 공간: 황성공원이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 혐오 시설: 현재 검색된 정보에서는 유원아파트 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

소유권은 1992년 5월 14일 전두열로부터 시작되었으며, 2021년 4월 6일 협의분할에 의한 상속으로 전명종에게 이전되었습니다.

3.2. 담보권 및 경매 개시

말소기준권리인 부산의사신용협동조합의 근저당권(2021년 6월 28일 설정, 70,800,000원) 외에 부산의사 명의의 임의경매 개시결정(2025년 10월 21일, 41,536,764원)이 등기되어 있습니다.

3.3. 특이사항

총 등기부채권액은 70,800,000원입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본 요약 상으로는 지상권이 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 소재한 경주시 황성동 지역은 아파트단지와 주택, 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다. 유원아파트는 1992년에 준공된 단지로, 주변에 다양한 연령대의 거주자가 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상업 시설

단지 주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 경주시 중심 상권과의 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 유원아파트

* 주소: 경상북도 경주시 황성동 447

* 사용승인일: 1992년 4월 1일 (34년차)

* 총 동수: 3동

* 총 세대수: 151세대

* 최고층: 13층

* 세대당 주차: 1대 (지상 1대, 지하 7대, 총 180대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 면적 정보

* 본건 건물면적(전용면적): 78.09㎡ (약 23.62평)

* 본건 토지지분: 47.024㎡ (약 14.22평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1992년 사용승인된 아파트로, 34년차를 맞이하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 현황 확인이 필요합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역(일부제한)

* 상대보호구역(계림중학교)

* 역사문화환경보존지역

이 중 '역사문화환경보존지역'은 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으므로 세부 내용을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 황성동에 위치한 유원아파트 103동 403호로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 계림중학교 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리하고 주변에 학교, 상업 시설, 공원 등이 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 1992년 준공된 단지로 연식은 있으나, 꾸준히 거래가 이루어지고 있는 것으로 보입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없어 보이나, 임대차 관계가 미확인된 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 황성동은 경주 지역에서 전통적으로 선호도가 높은 주거 지역 중 하나입니다.

* 초/중/고 학군 인접: 교육 환경이 우수하여 가족 단위 수요자에게 매력적입니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 버스 정류장 인접, 주변 근린생활시설 및 공원 이용이 용이합니다.

* 경매 낙찰을 통한 시세 차익 기대: 감정가 1억 3090만원 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

본건의 감정가는 1억 3090만원입니다.

최근 시세 및 실거래가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용 78.09㎡, 약 23.62평)의 유원아파트 27평형(공급면적 기준)은 현재 호가가 1억 1천만원에서 1억 2천만원대, 실거래가는 2026년 7월에 9천만원(79㎡) 및 1억 2천만원(27평형) 등이 확인됩니다. 또한, 2026년 8월 기준 27평형의 매매 시세가 1억 1천만원으로 제시되고 있습니다.

감정가 1억 3090만원은 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 입찰 시에는 현 시세와 단지 내 유사 물건의 최근 거래 가격, 그리고 낙찰 경쟁률 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 9,000만원 ~ 1억 1,000만원

이 가격대는 최근 실거래가 및 현 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로, 경쟁률을 고려한 보수적인 접근입니다. 시세 대비 저평가된 물건을 낙찰받기 위해서는 9,000만원 초반대를 목표로 하되, 추가적인 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

10. 임차인 관련 주의 문구

본건 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등은 추가적인 현장 조사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.