나이스옥션 법원경매 경주 2025타경543 [1] 경상북도 경주시 천군동 864-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 천군동 소재 '보문천군지구 도시개발사업지구' 내 위치하며, 부 근 일대는 도시개발사업 조성중에 있음.

교통상황

공히 본건까지 차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 도로여건, 인근 교통시설과의 접 근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 환지예정도상 사다리형의 토지로서, 조성중인 토지(나지)임. 기호(2): 환지예정도상 세장형의 토지로서, 조성중인 토지(나지)임.

인접 도로상태

기호(1): 환지예정도상 본건 북측으로 소로, 동측으로 폭 약 15M 도로와 접함. 기호(2): 환지예정도상 동측으로 폭 약 15M 도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

종전 지번 기준) 기호(1): 일반상업지역, 고도지구(2022-08-08)(30m이하(10층이하)), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 한 (200)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>. 기호(2): 일반상업지역, 고도지구(2022-08-08)(30m이하(10층이하)), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역(일부제한(200)))<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건은 의뢰목록상 지목이 "대, 전"이나, 현황 "환지예정지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건은 환지예정지로서, 향후 사업진행상태에 따라 환지예정지면적 및 가격변동이 발 생할 수 있는 바, 경매진행시 유의하시기 바라며 기타 상세내용은 조합 측에 문의하 시기 바랍니다.

물건 비고

환지예정지[첨부된 환지예정지 확인원 참조]

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경543 (1)

소재지: 경상북도 경주시 천군동 864-1

용도: 대지

감정가: 2,876,416,000원

토지면적: 1696.00㎡ (약 513.02평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOOO (신경주새마을금고)

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 천군동 소재 '보문천군지구 도시개발사업지구' 내에 위치하고 있습니다.

현재 주변 일대는 도시개발사업 조성 중에 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 지역적 상황 및 주변 도로 여건을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

본건 토지는 북측으로 소로, 동측으로 폭 약 15M 도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부상 소유권은 이춘식(1979년), 방극식 외 2명(2006년), 김영록(2014년) 순으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2022년 6월 10일 접수된 신경주새마을금고의 근저당권(을10, 채권최고액 3,240,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소될 권리는 근저당권, 지상권설정, 임의경매개시결정 등입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부요약상 해당 지상권(을11)은 말소된 것으로 확인되어, 낙찰 후 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

인수할 임차인의 보증금은 합계 0원이며, 임차인은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건이 속한 보문천군지구는 도시개발사업이 진행 중인 지역입니다.

토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 고도지구(30m 이하), 지구단위계획구역에 해당합니다.

향후 상업 지역 및 주거 단지 개발이 완료되면 관련 상권 활성화가 기대됩니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 보문관광단지, 경주월드, 블루원 워터파크 등 다양한 관광 및 레저 시설이 위치해 있습니다.

보문단지와 불국사를 잇는 도로 개선 사업 등이 추진 중이며, 남경주 IC가 인접해 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

보문천군지구 내에는 행정복지센터, 초등학교, 대형마트 등 편의시설이 건립될 예정입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 '환지예정지'로서, 향후 도시개발사업 진행 경과 및 최종 환지 계획에 따라 면적 및 가격 변동 가능성이 있습니다.

현재 조성 중인 지역이므로 사업 추진 상황 및 조합 측의 구체적인 계획에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 소로3류/중로2류/완충녹지 저촉, 가축사육제한구역, 도시개발구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

경주시 종합자원화단지(폐기물 처리시설)가 경주시 천군동에 위치하고 있어, 해당 시설과의 거리 및 영향에 대한 사전 검토가 필요합니다.

공부상 지목은 '대, 전'이나 현황은 '환지예정지'라는 점을 유의해야 합니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 경주 보문천군지구 도시개발사업지구 내에 위치한 토지로서, 사업 완료 시 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 개발 잠재력은 있으나, 현재는 조성 중인 단계이며 환지예정지라는 점에서 불확실성이 존재합니다.

인접한 폐기물 처리 시설과 환지예정지라는 점은 본 건의 잠재적 리스크 요인으로, 신중한 투자가 요구됩니다.

1.8. 투자포인트

보문천군지구 도시개발사업의 완공과 함께 기대되는 미래 가치 상승.

일반상업지역 및 지구단위계획구역 지정으로 인한 개발 가능성.

보문관광단지 등 주요 관광지와 인접한 입지적 장점.

1.9. 예상입찰가

본 물건은 환지예정지로서, 향후 환지 처분 결과에 따라 면적 및 가치가 변동될 수 있습니다. 따라서 객관적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 조합 문의, 관련 법규 검토 등 추가적인 심층 분석이 반드시 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.