나이스옥션 법원경매 경주 2025타경520 [1] 경상북도 경주시 양남면 하서리 산104-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학감정 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 하서리 소재 '하서2리경로당' 북서측 근거리에 위치하는 토지로서 부근은 마을주변 야산지대임.

교통상황

본건은 인접필지를 통하여 출입이 가능하며, 인근에 지방도가 통과하고 있어 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사지대의 사각형 토지로서 자연생 활잡목 등이 생육중인 자연림이며 일부 지상에 분묘가 소재함.

인접 도로상태

임야도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

물건 비고

임야도상 맹지. 분묘소재하며 분묘기지권 성립 여지 있음. 지적경계가 불분명하여 전문측량 필요. 입목 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 경주지원 2025타경520 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 양남면 하서리 산104-1

* 용도: 임야

* 감정가: 8,284,000원

* 토지면적: 109.00㎡ (약 32.97평)

* 토지 지분: 109㎡ (전체 매각)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 최OO

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 경주시 양남면 하서리 소재 '하서2리경로당' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 마을 주변 야산지대입니다.

* 교통상황: 인접 필지를 통하여 출입이 가능하며, 인근에 지방도가 통과하고 있어 제반 교통사정은 보통입니다. 904번 지방도가 양남면 하서리에서 종료됩니다.

* 형태 및 이용상태: 본 건은 완경사지대의 사각형 토지로서 자연생 활잡목 등이 생육 중인 자연림이며, 일부 지상에 분묘가 소재하고 있습니다.

* 인접 도로상태: 임야도상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 1971-07-15, 박준언

* 소유권 이전: 2006-02-09, 박재정 (증여)

* 근저당: 2006-02-09, 최진호, 50,000,000원 (말소기준권리)

* 1번 근저당부채권압류: 2013-11-14, 울산세무서 (말소)

* 1번 근저당부채권압류: 2017-08-16, 최홍중 (말소)

* 임의경매: 2025-09-15, 최진호, 50,000,000원 (경매 신청 채권자)

* 등기부채권 총액: 50,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 단, '분묘기지권 성립 여부 불분명'으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

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* 본 물건은 경상북도 경주시 양남면 하서리 소재의 임야로서, 주위 환경은 마을 주변 야산지대입니다. 따라서 현재 상업적 기능이나 상권 형성 지역과는 거리가 멀며, 일반적인 상권 분석은 어렵습니다. 양남면 하서리는 동해안과 접해 있으며, 양남 주상절리 등 관광 자원이 일부 존재합니다.

1.4. 생활정보

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* 본 건은 임야로, 인접 필지를 통해 출입이 가능하지만 임야도상 맹지입니다.

* 인근에 지방도가 있어 교통은 보통 수준이나, 맹지라는 점은 주택 신축 등 개발 시 주요 제약 사항이 될 수 있습니다.

* 가장 가까운 편의시설이나 공공시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, '하서2리경로당'이 북서측 근거리에 위치하여 마을 공동체 시설이 인근에 있음을 알 수 있습니다.

* 양남면은 울산 생활권과 가깝고, 국도 제31호선과 지방도 제904호선이 주요 교통로로 이용됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 맹지: 임야도상 맹지이므로, 도로에 접하지 않아 토지 이용 및 건축 행위 시 통행로 확보가 필수적입니다. 인접 토지와의 협의, 사용 승낙, 또는 법적 통행권 확보 절차가 필요할 수 있으며, 이는 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 일부 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 타인 토지상의 분묘를 소유하고 사용할 수 있는 관습법상 물권으로, 토지 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

* 지적 경계 불분명: 지적 경계가 불분명하여 정확한 토지 이용 가능 범위를 파악하기 위해 전문 측량이 필요합니다. 이는 분묘의 정확한 위치 확인 및 분묘기지권 범위 설정에도 영향을 미칩니다.

* 자연림 및 경사지: 완경사지의 자연림 상태로, 개발 시에는 관련 법규 및 환경 규제를 고려해야 합니다.

* 입목 포함 평가: 감정평가 시 입목(나무)이 포함되었으므로, 매각 시 입목에 대한 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 계획관리지역 내 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당하므로, 축사 건설 등 가축 사육 관련 사업 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 경상북도 경주시 양남면 하서리 산104-1에 소재하는 임야로, 총 토지 면적 109.00㎡(약 32.97평)에 대한 임의경매 물건입니다. 감정가는 8,284,000원입니다.

* 입지적으로는 마을 주변 야산지대에 속하며, 인접 필지를 통해 출입이 가능하나 임야도상 맹지라는 점이 가장 큰 특징이자 제약 사항입니다.

* 권리관계상으로는 말소기준권리인 근저당권(채권자: 최진호)보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 리스크 요인으로는 맹지, 분묘 소재 및 분묘기지권 성립 가능성, 지적 경계 불분명 등이 있으며, 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 자연림 상태의 완경사지로, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 용도지역 및 지구에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 경주시 양남면은 동해안의 주상절리 등 관광 자원을 보유하고 있으며, 인근 지역은 해안 도로를 중심으로 발전하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 토지 자체의 잠재 가치: 임야로서의 자연적인 가치나, 추후 맹지 문제 및 분묘 이슈 해결 시 소규모 개발 가능성을 염두에 둔 투자라면 고려해 볼 수 있습니다.

* 낮은 초기 투자 부담: 소규모 면적의 임야로서 감정가 기준으로는 비교적 낮은 금액으로 경매에 참여할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 본 물건은 임야도상 맹지, 분묘 소재 및 분묘기지권 성립 여지, 지적 경계 불분명 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 따라서 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 현장 답사, 측량, 분묘 관련 전문가 상담 등을 통해 정확한 현황 파악 및 해결 방안 모색 후 신중하게 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 앞서 언급된 리스크 해소에 필요한 제반 비용(측량비, 통행로 확보 비용, 분묘 이장 비용 등)과 향후 개발 가능성 및 예상 수익률을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 철저한 사전 조사 및 전문가의 도움을 받아 보수적인 접근을 권고합니다. 법원 감정가 8,284,000원을 기준으로, 잠재적 리스크를 충분히 반영한 가격으로 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.