나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513118 [1] 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 씨동 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "국제업무지구역" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재하는 중심상업지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "국제업무지구역"이 소재하며, 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하4층 지상45층 건물내 8층 803호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 강화유리 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전시설, 주차시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 40미터, 약20미터, 약20미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(송도동 30-3) : 중심상업지역 , 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지) , 광로1류(폭 70m이상) (주간선도로)(접합) , 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법> , 성장관리권역 <수도권정비계획법> , 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법> 기호2(송도동 30-4) : 중심상업지역 , 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지) , 광로1류(폭 70m이상) (주간선도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법> , 성장관리권역 <수도권정비계획법> , 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513118 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 30-3 송도센트로드 씨동 8층803호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 400,000,000원

토지면적: 14.87㎡ (약 4.5평)

토지지분: 14.868999999999998㎡ (약 4.5평)

건물면적: 88.04㎡ (약 26.6평)

건물지분: 88.04㎡ (약 26.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 어업회사법인주식회사서해 (전신으로 추정)

건물명: 송도센트로드

준공일: 2011년 10월 12일

총 층수: 45층 (지상)

해당 호수: 8층 803호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "국제업무지구역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재하는 중심상업지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 1호선 "국제업무지구역"이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 북서측, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 40미터, 약 20미터, 약 20미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

물건의 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지), 광로1류(폭 70m 이상), 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m) 등의 용도지역에 속하며, 경제자유구역, 성장관리권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리(이하 '말소기준권리')는 2018년 12월 20일 접수된 신한은행의 근저당권 (을2)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을2: 근저당권 (신한은행, 180,000,000원) - 말소기준권리

* 을3: 근저당권 (신한은행, 180,000,000원)

* 갑3: 가압류 (어업회사법인주식회사서해, 145,622,100원)

* 갑4: 강제경매 (어업회사법인주식회사서해, 150,505,427원)

3.3. 소멸되지 않는 권리

본 물건에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

* 토지에 설정된 별도등기(을구 1번, 지상권 설정 등기)는 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

본 건에는 총 3명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며 대항력이 없습니다.

* 임차인: BOBAKOLIVIACHARLOTTE

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-17

* 대항력: 없음

* 임차인: LOVETTAVAELIZABETH

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-17

* 대항력: 없음

* 임차인: ZELLERKAITLINANN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-19

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 대항력이 없는 것으로 파악되나, 특이한 임대차 관계가 존재할 수 있으므로 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 송도동 30-3번지 일대는 인천 송도 국제업무지구(IBD) 내 중심상업지역으로, 고층 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인천지하철 1호선 국제업무지구역 역세권에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 주변에 아파트 단지 및 업무 시설이 많아 잠재적인 배후 수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물은 급배수 및 위생설비, 도시가스, 난방, 소화전, 주차시설, 승강기 등 기본적인 생활 및 편의 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

송도 센트로드 주변으로는 송도 센트럴파크, NC 큐브 커넬워크, 트리플 스트리트 등 쇼핑, 문화, 여가 시설이 풍부합니다. 또한, G타워 전망대, 국립세계문자박물관 등 다양한 관광 및 문화 시설도 인접해 있습니다.

5.3. 혐오시설 및 주변 환경 관련 정보

송도국제도시 주민들이 혐오시설 유치에 반대하는 움직임이 일부 언론 보도를 통해 확인됩니다. 현재까지 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이 운영 중이라는 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 송도국제도시 전반에 걸쳐 혐오시설 유치에 대한 주민들의 민감성이 존재함을 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 (지상권 설정 등기)

본 건의 가장 큰 리스크는 토지에 설정된 지상권 설정 등기입니다. 이 권리는 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있습니다. 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 범위, 이용 조건 등)에 따라 물건의 활용도 및 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있고 대항력이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있습니다. 비록 보증금 반환 의무는 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계나 특이 사항이 있는지 현장 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도 국제업무지구라는 우수한 입지 조건과 현대적인 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 국제업무지구역 역세권에 위치하며 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무용으로 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 토지에 설정된 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 법적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 지상권의 세부 내용을 면밀히 파악하고 그 영향력을 정확히 평가하는 것이 필수적입니다. 이 리스크를 감안할 때, 일반적인 시세 대비 상당한 할인 요인이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 송도 국제업무지구 핵심 입지: 인천의 주요 경제 중심지로서 향후 발전 가능성이 높습니다.

* 역세권 오피스텔: 지하철역과 인접하여 직주근접성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 비교적 최근에 준공된 건물로 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 지상권 문제를 해결하거나 관리할 수 있다면, 송도 지역의 시세 상승과 더불어 가치가 회복될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(89.9㎡)의 송도센트로드 오피스텔이 2026년 5월 21일에 300,000,000원(3억 원)에 거래된 사례가 있습니다 [cite: json]. 본 건의 면적(88.04㎡)과 유사한 이 거래를 기준으로 볼 때, 현 시세는 약 3억 원 내외로 추정됩니다. 감정가는 400,000,000원(4억 원)으로 책정되어 있습니다.

그러나 본 물건은 토지에 대한 지상권 설정 등기라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다. 이 지상권의 구체적인 내용에 따라 물건의 실질 가치가 크게 달라질 수 있으며, 시장에서는 이를 반영하여 상당한 할인된 가격으로 거래될 가능성이 높습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 250,000,000원(2억 5천만 원)에서 280,000,000원(2억 8천만 원) 사이로 제안합니다. 이는 유사 물건의 시장가와 감정가를 고려하되, 치명적인 권리상 하자(지상권)로 인한 위험 부담을 반영한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 지상권의 상세 내용을 반드시 확인하고, 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.