나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513301 [1] 인천광역시 부평구 부평동 118-34 더플레이스뷰 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 14층 건물 중 6층 603호로서, 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2017.9.27)

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 업무시설, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측, 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 )(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513301 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 118-34 더플레이스뷰 6층603호 (도로명주소: 인천광역시 부평구 부흥북로84번길 19-6)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 사용승인일: 2017년 9월 27일

건물 구조: 철근콘크리트구조 14층 건물 중 6층

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.61㎡ (약 3.21평)

건물면적: 74.59㎡ (약 22.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 경매 기본정보

감정가: 232,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 북측, 동측, 남측으로 포장도로에 접해 있으며, 토지는 부정형으로서 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 주택용도 취득 관련).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금 3,039,000,000원, 부산지방법원 2022카단104753) 입니다.

3.2. 인수되는 권리 및 임차인 현황

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 을구 순위 1번 주택임차권등기 (주택도시보증공사, 임동규, 보증금 270,000,000원, 전입 2020.05.08)가 존재합니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 조건이 변경되었으며, 본 임차인 관련하여 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 HUG의 인수 조건 변경으로 인해 소멸될 가능성이 높으나, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인: 임성훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 6월 5일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 해당 임차인의 권리관계는 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 양애리

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 9월 10일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계 (주요 임차인 기준): 0원

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 을구 1번 주택임차권 (임동규, 270,000,000원)은 말소 예정 권리에 해당하나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 조건이 변경된 사항이 있습니다. 갑구에는 소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 가압류 (주택도시보증공사), 압류 (부천세무서장) 등이 존재하며, 이들은 말소기준권리 하부에 있어 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

'부평중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변이 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 도심 지역입니다. 오피스텔 및 상가, 주거시설이 복합적으로 자리 잡고 있어 유동인구와 배후수요가 일정 부분 확보될 수 있는 입지입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 부평중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 밀집한 지역으로 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에서 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (임성훈): 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력을 보유하고 있어, 해당 임차인의 실제 권리관계 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 불확실성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* HUG 관련 주택임차권: 등기부상 말소 예정이나 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되고 HUG의 인수 조건 변경이 있다는 점은 복잡한 권리관계가 존재함을 시사합니다. HUG의 말소 동의 확약서 내용을 포함한 제반 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 지정(기간 한정) 등은 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 도심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 오피스텔입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재와 HUG 관련 복잡한 권리관계, 그리고 토지이용계획상의 제한사항 등은 투자 결정에 있어 주의 깊은 검토를 요구합니다. 특히, 임차인 관련 사항은 명도 및 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 입찰 전 관련 서류 및 사실관계를 상세히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부평구 중심 상권 인근 입지: 지역 내 교통 및 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* 업무시설 및 주거 혼합 지역: 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* HUG 관련 특수 물건: HUG의 적극적인 개입으로 권리 문제가 해결될 가능성이 있어, 성공적으로 인수 시 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보상 인수해야 할 임차인 보증금이 0원으로 산정되므로, 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금을 고려하지 않습니다.

감정가는 232,000,000원입니다.

인근 시세 조사 결과, 더플레이스뷰 오피스텔은 유사 면적 대비 2억 2천만 원에서 2억 6천만 원 사이의 시세 범위를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. (구체적인 시세 자료는 검색을 통해 파악되었으며, 본 보고서에는 직접적인 시세 자료를 첨부하지 않음)

위 권리관계의 복잡성과 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 185,600,000원 ~ 208,800,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 권리관계 분석 결과를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.