나이스옥션 법원경매 천안 2025타경752 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1523 학산리젠다빌-2차에이동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "천안성정중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 상업시설,오피스텔,아파트단지등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(슬래브)지붕 지하3층 지상15층 건물의 제4층 제403호로 외벽: 석재붙임마감등 내벽: 벽지 및 일부타일마감등 창호:샷시창호등

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 가스설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형토지로 공동주택(아파트(도시형생활주택(원룸형))),근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 대로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(북부2지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-5)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성정중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 1523번지 학산리젠다빌-2차 A동 4층 403호에 소재한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 천안지원 2025타경752 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 42,000,000원입니다. 토지 면적은 4.16㎡(약 1.26평)이며, 건물 면적은 23.58㎡(약 7.13평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.1. 입지조건

소재지는 충청남도 천안시 서북구 성정동으로, "천안성정중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상업시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편이며, 북측과 서측으로 대로에 접해 있어 차량 접근성도 양호합니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구) 등으로 지정되어 있습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(천안성정중학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 안OO입니다. 등기부상 말소기준권리는 2024년 9월 5일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금515,000,000원)입니다.

임차인 현황으로는 안명순 씨가 있으며, 보증금 38,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자는 2021년 10월 5일입니다. 안명순 씨는 대항력이 있는 임차인으로 분류되며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 주의사항이 명시되어 있습니다.

집합건물 등기부 요약 상, 2025년 10월 17일 접수된 안명순 씨 명의의 강제경매(38,225,000원)는 말소 처리되어 있습니다. 이는 안명순 씨가 본 경매 사건의 채권자로서 본인의 채권 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 추정됩니다. 따라서, 안명순 씨의 채권이 배당을 통해 전액 변제될 경우, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없을 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 그러나 "매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음"이라는 주의사항을 간과해서는 안 됩니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 성정동 지역은 천안시의 주요 상업 및 주거 밀집 지역 중 하나입니다. 주변에 상업시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준하며, 주거 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 대로변에 위치하여 접근성이 우수하고, 다양한 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택으로, 2013년 9월 준공된 학산리젠다빌-2차 A동의 4층 403호입니다. 철근콘크리트구조이며, 기본적인 전기, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 가스 설비 등이 설치되어 있습니다.

건물은 지하 3층, 지상 15층 규모이며, 해당 물건은 4층에 위치합니다. 건물 전용면적은 23.58㎡(약 7.13평)이며, 유사 면적의 원룸형 도시형생활주택은 일반적으로 공급면적이 약 33㎡(약 10평) 내외로 파악됩니다.

주변에는 천안성정중학교와 천안서초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 롯데마트, 복합영화관, 먹거리 골목 등 다양한 생활 편의시설이 인근에 있어 생활이 편리합니다. 주변 지역에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 안명순 씨와 관련된 부분입니다. 비록 등기부상 그녀의 강제경매 신청 건이 말소 처리되었고, 권리분석상 인수 보증금이 0원으로 분석되었으나, "매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음"이라는 명시적인 주의사항이 존재합니다. 이는 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성을 내포하고 있어, 입찰 전 임차인과의 협의 또는 추가적인 권리관계 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동의 역세권 및 상업지구와 인접한 편리한 입지에 소재한 소형 도시형생활주택입니다. 주거 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 1인 가구 또는 소형 가구의 주거지로 적합할 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 잠재적 인수 금액 발생 가능성은 주요 고려 사항입니다. 현재 등기부상 임차인의 채권이 말소 처리된 점과 인수 보증금 합계가 0원으로 분석된 점을 고려할 때, 위험 부담이 낮아졌다고 볼 수 있으나, 주의사항을 간과해서는 안 됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 천안시 서북구 성정동의 우수한 입지 조건

* 대로변에 접한 편리한 교통 및 생활 인프라

* 1인 가구 수요가 높은 소형 도시형생활주택

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 42,000,000원입니다. 최근 2026년 4월 인근에서 거래된 42.96㎡(약 13평) 다세대가 66,000,000원에 거래되었으며, 2016년 준공된 59.89㎡(약 18평) 연립주택은 147,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적 23.58㎡(약 7.13평) 및 2013년 준공 연식을 고려할 때, 현재 시세는 대략 47,000,000원 수준으로 추정됩니다.

임차인 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되었으나, 주의사항에 따라 잠재적 인수 금액 발생 가능성을 고려해야 합니다. 하지만, 등기부상 안명순 씨의 채권이 말소 처리된 점을 감안하여, 보증금 인수 위험은 낮다고 판단합니다.

이에 따라, 감정가의 약 95% 수준이자 추정 시세보다 약간 낮은 40,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 본 입찰가로 낙찰 시, 잠재적 리스크를 감안하더라도 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.