나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513163 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1569-31 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.10.27

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513163 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1569-31 (5층 501호)

건물명: 그린빌

용도: 다세대주택

감정가: 193,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

토지지분: 39.84㎡ (약 12.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 82.85㎡ (약 25.06평)

건물지분: 82.85㎡ (약 25.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (건축물표제부 기반)

신축허가일: 2002년 8월 29일

사용승인일: 2004년 4월 30일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 0층, 지상 5층

건물 총 면적: 435.11㎡ (건물 전체 면적)

건축면적: 110.62㎡

건폐율: 59.86%

용적률: 235.45%

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 인주대로504번길 24-11번지에 해당하는 다세대주택(그린빌) 내 5층 501호입니다. 주안동은 인천의 주요 도심 중 하나로, 교통 및 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 지역입니다. 주변은 다른 다세대주택 및 연립주택, 상가 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 지하철역 접근성은 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않으나, 주안역 등 주요 교통 거점과의 연계 가능성을 고려할 수 있습니다. (참고: 검색 결과에서는 시민공원역 도보 10분 언급)

* 편의시설: 주변에 신기시장 등 재래시장 및 일반 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다. (참고: 검색 결과는 신기시장 도보 10분 언급,는 인천 차이나타운, 월미도 등 주요 관광지 및 상권 언급)

2.3. 혐오시설 및 기타

주변 환경에 대한 구체적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 재개발 기대 지역으로 언급되는 점(,)은 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 갑7 압류 (미추홀구, 2025-09-08)

* 주요 권리 내역:

* 갑5 소유권이전 (진경옥, 2010-10-28)

* 을3 주택임차권 (전용선, 200,000,000원, 2024-01-10 접수, 2025-09-08 말소예정)

* 갑6 소유권이전 (최명오, 2021-12-27)

* 갑7 압류 (미추홀구, 2025-09-08, 말소기준권리)

* 갑8 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-10-17)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리(갑7 압류)보다 선순위에 해당하는 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 을3 주택임차권 (전용선): 비록 보증금 2억 원이 등기되어 있으나, 대항력이 없고 '말소'로 표시되어 있으며, 물건명세서상 '주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출 됨'에 따라 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되므로, 특별히 인수되는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보들은 전용면적 약 43-44㎡ (약 13평) 규모의 다세대주택으로, 본 건(82.85㎡, 약 25평)과는 면적 차이가 큽니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 2026년 5월, 8,200만원 (평당 약 625만원)

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 2026년 5월, 12,200만원 (평당 약 900만원)

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 2026년 5월, 9,000만원 (평당 약 669만원)

4.2. 시세 동향 및 가치 평가

본 건은 전용면적 82.85㎡ (약 25평)으로, 비교 사례보다 면적이 약 1.8~1.9배 큽니다. 감정가는 193,000,000원으로, 평당 약 770만원 수준입니다.

최근 거래된 소형 평형대의 평당 가격과 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 이는 면적, 층수, 건물 연식, 향, 내부 상태, 지역 내 수요 등 다양한 요인이 복합적으로 반영된 결과일 수 있습니다. 특히, 본 건은 5층 건물에서 5층 (최상층)에 위치하고 있습니다.

주변의 유사 면적(약 25평) 다세대주택의 최근 거래 사례가 부족하여 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 2002년 준공된 건물의 연식과 비교 거래 사례의 가격대를 고려할 때, 감정가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주안동은 인천 미추홀구의 중심 생활권 중 하나로, 다세대주택 밀집 지역에 속합니다. 조용한 주거 환경과 함께 신기시장과 같은 전통 시장이 인근에 있어 재래시장 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 학교와 공원 등이 분포하여 주거 환경을 고려할 수 있습니다. (참고: 검색 결과은 신기촌 일대의 형성 역사와 상권 활성화를 언급하며, 주안초등학교 부근 개발 가능성을 시사합니다.)

5.2. 생활 편의 시설

* 쇼핑: 신기시장 등 재래시장 이용이 용이하며, 대형마트나 백화점 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 의료: 인근 병원 및 의원 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 교육: 주변에 초등학교 및 중학교가 위치할 가능성이 높습니다. (참고: 검색 결과는 주안초등학교 도보 10분 언급)

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 경매 조건이나 절차에 변동 사항이 있었음을 시사합니다. 이는 경매 진행 과정에서 HUG가 채권자(갑8)로 있거나, 해당 물건에 대한 HUG의 특별한 인수 조건이 있을 수 있음을 의미합니다. 구체적인 내용 확인을 위해 관련 경매 정보를 추가적으로 상세히 검토해야 합니다.

6.2. 건물 연식

건물이 2002년에 준공되어 약 20년 이상 경과하였으므로, 향후 시설 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 권리상 인수되는 부담이 전혀 없어 낙찰 시 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 감정가는 193,000,000원이며, 전용면적 82.85㎡ (약 25평)의 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다. 그러나 주변 유사 면적의 최근 거래 사례가 부족하고, 비교 사례의 가격대가 본 건의 감정가 대비 낮은 경향을 보여 시세에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 낙찰 후 진행 과정에서 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 인수할 부담이 전혀 없음 (인수 보증금 0원).

* 넓은 전용면적(82.85㎡)을 확보할 수 있음.

* 주안동 지역의 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 기대.

* 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 임대 수익 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 분석 결과, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 감정가: 193,000,000원

* 주변 유사 면적 거래 사례 부족 및 소형 평형대 시세 반영 시, 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 최근 거래된 소형 평형대의 평당 가격(약 600만~900만원)을 고려하되, 본 건의 넓은 면적과 5층 최상층이라는 점을 감안하여 조정합니다.

* 본 건의 넓은 면적(약 25평)을 고려할 때, 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 특히 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항에 대한 정확한 내용을 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 입찰 예정자는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 환경, 법적 사항 등을 재확인하고, 본인의 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.