나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51906 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-62 대농지구롯데캐슬시티 4층424호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 "현대백화점" 남동측 인근에 소재하는"대농지구롯데캐슬시티" 내에 위치한 오피스텔로서, 주위환경은 아파트, 근린생활시설 및 오피스텔, 공장, 공원 등이 혼재된 지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 대농지구롯데캐슬시티 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평지붕 지상15층 건중 제4층 424호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소방설비, 승깅기 설비, 주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 근린생활시설 및 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 대로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율80%이하, 용적률600%이하, 높이15층이하, 건축한계선(대로변5m, APT경계1.5m)), 지구단위계획구역(대농3지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(연락처: 청주시청 건축디자인과 043-201-2552)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 층을 구획하여 내부에 다락이 있어 이를 감안하여 평가하였음.

물건 비고

선순위 전입 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51906 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-62 대농지구롯데캐슬시티 4층424호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 132,000,000원

* 토지면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

* 건물면적: 33.45㎡ (약 10.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건축년도: 2017년

2. 입지조건

* 위치: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 "현대백화점" 남동측 인근에 위치한 "대농지구 롯데캐슬시티" 내 오피스텔입니다.

* 주위환경: 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 공장, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 대상 물건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 남동측으로 대로 한면에 접해 있습니다.

* 주변시설: 현대백화점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있으며, 청주시청, 흥덕구청 등 행정기관과 공원이 가까워 생활 편의 및 접근성이 우수합니다. 현재까지 파악된 정보상 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 토지 이용: 대체로 사다리형의 평지로 근린생활시설 및 주거용으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 18일 신한카드 가압류 (갑5)

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 27일

* 확정일자: 2023년 4월 14일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 을구 5번 주택임차권 등기가 존재하며, 이 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 물건명세서상 임차보증금 전액 배당 시 소멸하는 것으로 기재되어 있으며, "인수 보증금 합계"는 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 배당 절차 결과에 따라 낙찰자가 보증금 일부를 인수해야 할 위험이 남아있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 입지: 청주시 흥덕구의 주요 상업 및 업무 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변 개발: "대농지구 3지구" 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 체계적인 도시 관리 및 개발이 이루어지고 있습니다.

* 배후수요: 인근 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등 다양한 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 상업시설: 현대백화점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰이 인접하여 유동인구가 풍부하며, 이는 오피스텔의 임대 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 상업용지로 지정되어 있으며, 건폐율 80% 이하, 용적률 600% 이하, 높이 15층 이하의 개발이 가능하여 향후 잠재력이 높습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 현대백화점, NC백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 도보 거리에 위치하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교통: 주요 대로변에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주거환경: 공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 및 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 선순위 전입 임차인이 존재하며, 보증금 120,000,000원에 대한 배당 여부에 따라 낙찰자가 보증금 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계"가 0원으로 표기되어 있더라도, 배당 절차의 불확실성 때문에 주의가 필요합니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가(132,000,000원) 대비 동일 면적(33.45㎡)의 최근 실거래가(100,000,000원 ~ 109,000,000원)가 낮게 형성되어 있습니다. 이는 입찰가 산정에 신중을 요하는 부분입니다.

* 기타 제한사항: 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구의 핵심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 현대백화점, NC백화점 등 편의시설 접근성이 매우 우수하고 교통망 또한 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 뛰어납니다. 대농지구 3지구 개발 계획의 수혜 지역으로 장기적인 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

하지만 120,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. "인수 보증금 합계"가 0원으로 표기되어 있어도, 실제 배당 절차 결과에 따라 낙찰자가 보증금 일부를 인수해야 할 가능성을 간과해서는 안 됩니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어 입찰가 산정에 보수적인 접근이 필요합니다. 물건 평가 시 층을 구획하여 내부에 다락이 있다는 점도 감안된 것으로 보입니다. 철저한 권리 분석 및 배당 분석을 통해 임차인 보증금 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청주시의 주요 상업 및 업무 지구에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 풍부한 유동인구를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 편의시설 인접: 현대백화점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰과 관공서, 공원이 인접하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 인프라: 잘 갖추어진 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 면적인 33.45㎡ 오피스텔의 최근 실거래가는 2026년 5월 11일 100,000,000원, 2026년 6월 24일 109,000,000원입니다.

* 건물 감정가는 132,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 임차인 보증금 120,000,000원에 대한 "인수 보증금 합계"가 0원으로 명시되어 있으므로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 제외합니다.

* 최근 실거래가를 기준으로 보았을 때, 시장 가치는 약 100,000,000원 ~ 109,000,000원으로 판단됩니다.

* 감정가가 시장가보다 높게 책정된 점과 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최근 최고 실거래가(109,000,000원)를 상회하는 선에서, 잠재적 위험 요소를 감안한 적정 입찰가는 약 115,000,000원 내외로 예상됩니다. 이는 감정가 대비 할인된 가격이며, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.