나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51906 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-62 대농지구롯데캐슬시티 4층424호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51906 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-62 대농지구롯데캐슬시티 4층424호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경51906
• 주소: 충청북도 청주시 흥덕구 진재로 141 대농지구 롯데캐슬시티, 4층424호
• 용도: 오피스텔

청주지방법원 경매6계 2025타경51906 | 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 진재로 141 대농지구 롯데캐슬시티, 4층424호 | 감정가: 132,000,000원 | 최저가: 92,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 청주지방법원 2025타경51906 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51906 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-62 대농지구롯데캐슬시티 4층424호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 3,200만원

채권자: 한OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 평가 정보

토지 면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

건물 면적: 33.45㎡ (약 10.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정평가 요약: 구분건물감정평가요항표

1.3. 권리 분석 요약

주의사항: 선순위 전입 임차인 있음.

경매 유형: 부동산강제경매로, 채권자의 강제 집행으로 진행됩니다.

임차인 권리: 선순위 전입 임차인이 존재하는 것으로 확인되어, 낙찰자가 임차인의 권리를 승계해야 할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금 유무 등 상세 내용은 권리 분석을 통해 확인이 필요합니다.

1.4. 건물 개요

건물명: 대농지구롯데캐슬시티

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평지붕 지상15층 건물 중 제4층 424호.

외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 등.

내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등.

창호: 샛시 창호 등.

이용 상태: 오피스텔로 이용 중.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비, 주차장 등.

기타: 층을 구획하여 내부에 다락이 있으며, 이를 감안하여 평가되었음.

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 "현대백화점" 남동측 인근에 위치한 "대농지구롯데캐슬시티" 내 오피스텔입니다.

주변은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 공장, 공원 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

남동측으로 대로변에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2017년 8월 입주한 건물로, 비교적 신축에 속합니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

"현대백화점"이 인근에 위치하여 상업 및 문화 시설 이용이 매우 편리합니다.

아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집한 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

배후 주거 단지가 형성되어 있어 오피스텔로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

공장 지대와 공원 등이 혼재되어 있어 지역 특색이 다양합니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

2.3. 건축 및 설비 정보

건축 구조는 철근콘크리트조 평지붕의 15층 건물 중 4층에 위치합니다.

내부에는 다락 공간이 구획되어 있어 공간 활용도가 높을 것으로 보입니다.

위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차 설비 등 기본적인 생활 편의 및 안전 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

지역난방으로 연료비 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

대상 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 상업용지로 건폐율 80% 이하, 용적률 600% 이하, 높이 15층 이하로 지정되어 있습니다.

지구단위계획구역(대농3지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

2.5. 생활 정보

현대백화점을 비롯한 다양한 상업 시설 이용이 편리합니다.

주거 및 업무 시설이 혼재된 지역으로, 직주근접의 장점을 누릴 수 있습니다.

인근에 솔밭공원 등 크고 작은 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

대중교통 접근성이 양호하여 시내 이동이 편리합니다.

3. 투자 고려 사항

3.1. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '선순위 전입 임차인 있음' 사항입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하거나, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다. 반드시 임차인의 전입 일자, 보증금, 계약 내용을 정확히 파악하여 인수 여부를 확인해야 합니다.

토지 이용 계획 상 중점경관관리구역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축이나 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

경매 물건 특성상 명도 관련 분쟁 가능성도 고려해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

현대백화점 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

오피스텔로서 비교적 소형 면적이므로 투자 부담이 적을 수 있습니다.

주변 상권 및 주거 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

합리적인 감정가(1억 3,200만원)에 비해 실제 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

3.3. 종합 의견

본 물건은 청주시 복대동의 중심 상권에 위치한 오피스텔로, 현대백화점 등 생활 편의 시설 접근성이 매우 우수한 장점을 가지고 있습니다. 교통 또한 편리하여 직주근접형 투자자나 실거주자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

그러나 '선순위 전입 임차인'의 존재는 본건의 가장 큰 변수이며, 인수해야 할 보증금이 있는지, 명도 절차가 원만히 진행될 수 있는지에 따라 실제 투자 수익률이 크게 달라질 수 있습니다.

따라서 철저한 권리 분석과 임차인과의 협상, 명도 계획 수립이 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 시장 가치 대비 가격 메리트가 있다고 판단될 경우 신중하게 접근할 만한 물건입니다.

법원 정보

청주지방법원 경매6계