나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64475 [1] 경기도 파주시 야당동 150-13 9동 4층402호 다세대주택 경매

경기도 파주시 송학길 42-20, 9동 4층402호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경64475(고양지원 경매13계). 감정가 220,000,000원, 최저가 154,000,000원. 매각기일은 2026-07-22입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 64475 [1]
소재지	경기도 파주시 야당동 150-13 9동 4층402호
도로명주소	경기도 파주시 송학길 42-20, 9동 4층402호
용도	집합건물
매각기일	2026.07.22
관할법원	고양지원 경매13계 (031-920-6325)
이용제한	토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 계획관리지역

경기도 파주시 야당동 150-13 9동 4층402호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	70.21㎡ (21.24평)
건물면적	58.35㎡ (17.65평)

금액

감정가	220,000,000원
최저가	154,000,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	15,400,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.06.17	220,000,000원	유찰
2차	2026.07.22	154,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 한길감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 &apos;야당5리마을회관&apos; 북동측 인근에 위치하고 있는 공동주 택(다세대주택)인 &apos;자연에가2차&apos;내 제9동 제4층 제402호로서, 주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집지대, 일부 소규모의 점포와 운정4동 행정복지센터 등이 혼재하여 있는 지 역임.
교통상황: 본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 송학길 등 주요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.
건물의 구조: 본건 구분건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물내의 4층 402호로서, 외벽 : 외장석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.
이용상태: 공동주택인 다세대주택내 단위세대로 이용중임.
설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 주차장설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 10필지 일단지의 인접지 대비 등고 평탄한 부정형태의 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대주택단지 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 진입포장도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.
토지이용계획 및 제한상태: -
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상임. 기타사항 : * 본건 공동주택(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물 대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종 합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음. * 본건 4층 402호는 현황상 복층구조(집합건축물대장상 복층부분은 등재되지 아니함)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경64475 (1) 경기도 파주시 야당동 150-13 9동 4층402호 다세대주택 경매물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 고양지원 2025타경64475 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 150-13 9동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 220,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건물명: 자연에가2차

* 건축년도: 2015년 (사용승인일 기준)

* 총층수: 4층 중 4층

* 건물면적: 58.35㎡ (약 17.65평)

* 토지면적: 70.21㎡ (약 21.24평)

* 토지 지분: 70.20559999999999㎡ (약 21.24평)

* 건물 지분: 58.35㎡ (약 17.65평)

* 채권자: 박OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당5리마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 지역입니다. 일부 소규모 점포와 운정4동 행정복지센터 등이 혼재하여 있습니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근으로는 송학길 등 주요 도로가 지나고 있어 교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.

* 건물구조: 본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 내 4층 402호이며, 외벽은 외장석재, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 이용상태: 공동주택인 다세대주택의 단위세대로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수, 난방, 소화전, 도시가스, 승강기, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 일단지의 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현재 공동주택단지 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 진입 포장도로에 한 면이 접하며 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 정보 없음.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 본 건 4층 402호는 현황 복층구조이나, 집합건축물대장상 복층 부분은 미등재되어 있습니다. 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 구조는 집합건축물대장 및 현황도면을 참조하여 작성되었습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 박화수 명의의 강제경매 개시결정 등기 (2025타경64475)입니다.

* 채권자: 강제경매 채권자는 박OO입니다.

* 임차인 현황:

* 박화수 (1차): 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-02-05, 확정일자 2018-02-02, 배당신고일자 2025-05-26, 대항력 있음.

* 박화수 (2차): 보증금 198,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함), 차임 0원, 전입일자 2018-02-05, 확정일자 2022-01-24, 배당신고일자 2025-05-26, 대항력 있음.

* 임차인 박화수는 총 보증금 200,000,000원에 대한 대항력을 갖추고 있습니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 박화수, 권리금액: 200,000,000원)은 말소 기준권리보다 선순위이며, 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 등기부요약:

* 갑5: 2015-04-17 소유권이전 4번 신탁등기 말소

* 갑6: 2015-04-17 소유권이전

* 을3: 2025-05-26 주택임차권 (박화수, 200,000,000원, 인수)

* 갑7: 2025-01-10 소유권이전 (매매)

* 갑8: 2025-10-17 강제경매 (박화수, 198,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 200,000,000원

1.4. 상권분석

* 본 건이 소재한 파주시 야당동 일대는 다세대주택이 밀집된 주거 지역으로, 인근에 소규모 상점 및 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다.

* 최근 2026년 7월 1일자 거래 사례로, 인근 '자연에가2동' (150-1번지, 2015년 건축, 57.45㎡)이 180,000,000원에 거래되었습니다.

* 또한, 2026년 7월 2일자 '태종에비뉴' (239-200번지, 2019년 건축, 65.1㎡)가 285,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 해당 물건의 인근에 유해 시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 송학길 등 주요 도로 인접.

* 주변 시설: 동류형 다세대주택 밀집 지역, 소규모 점포, 운정4동 행정복지센터 인접.

* 주거 환경: 택지개발지구 내에 위치하여 전반적인 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 임차인 박화수는 200,000,000원의 보증금에 대해 대항력을 갖추고 있으며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 복층 구조: 집합건축물대장상 복층으로 등재되어 있지 않은 현황 복층 구조는 추후 활용 또는 매각 시 문제가 될 수 있습니다.

* 현장 조사 미실시: 폐문부재로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 파주시 야당동의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최근 실거래 사례를 보유하고 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 200,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 임차권이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 이는 낙찰가와 별도로 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있어, 권리 분석 및 인수되는 임차 보증금에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 속합니다.

* 양호한 주거 환경: 공동주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 잠재적 가치: 현재 임차인 인수 문제만 해결된다면, 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 220,000,000원이며, 유사한 '자연에가2동' 건물의 2026년 7월 거래 사례(57.45㎡, 180,000,000원)를 고려할 때, 실질적인 시장 가치는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 임차 보증금 200,000,000원을 고려할 때, 낙찰가 외 추가 부담이 매우 커지므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 순수 물건의 시장 가치를 고려한 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 보수적으로 결정하는 것이 합리적입니다.

주의사항:

상기 '예상 입찰가'는 순수 물건의 가치를 기준으로 산정된 것이며, 실제 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 총액은 '낙찰가 + 인수되는 임차 보증금 200,000,000원'이 될 수 있습니다. 따라서 총 부담액이 시장 가치 대비 적정한지 반드시 확인하시기 바랍니다.1.물건 기본정보