나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2466 [1] 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 562-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 소재 "오너스GC" 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지를 평탄하게 조성한 주거용 건부지로 이용 중임. 기호(3,4): 부정형 완경사지의 도로임.

인접 도로상태

기호(1,4): 인접필지(기호(3))을 통해 진출입 가능함. 기호(3): 본건이 노폭 약 6-7M 내외의 아스콘 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(3,4): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1) 지상에 소재하는 "수목 및 담장 등"은 거래관행 및 그 경제적 가치 등을 종합하여 토지에 포함하여 일괄평가 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반철골구조 스패니쉬기와지붕 2층 건으로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임.

이용상태

1,2층: 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1 별첨 공유지분 확인서(②, 왼쪽 상단)와 같이 김연숙 지분의 위치 특정이 가능한 바, 이를 고려하여 감정평가 하였으니 별도 확인 바람(구분소유관계로 보임)
-목록1 지상 '수목 및 담장 등'은 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 춘천지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2025타경2466 (1)입니다.

소재지는 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 562-12 번지입니다.

주요 용도는 단독주택이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

총 감정가는 216,162,400원입니다.

토지 면적은 총 2455.00㎡ (약 742.6평)이며, 본 경매 대상 토지 지분은 349.315㎡ (약 105.7평)입니다.

건물 면적은 82.50㎡ (약 24.9평)이며, 건물 지분 역시 82.5㎡입니다.

본건은 공동담보 및 지분매각 물건입니다.

채권자는 황OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리에 소재하며, '오너스GC' 남서측 근거리에 위치합니다.

주변 지역은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능한 수준이며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 토지(기호1)는 인접 필지(기호3)를 통해 진출입이 가능합니다.

본건 토지(기호3)는 노폭 약 6-7미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속해 있습니다.

또한, 가축 사육 제한 구역으로 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 등 일부 가축 사육이 제한됩니다 (2024-12-12 기준, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률).

건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로의 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.토지 등기부 요약

토지 등기부상 말소기준권리는 2016년 02월 23일에 접수된 가평축산업협동조합의 근저당권 (을9)입니다.

등기부채권 총액은 825,900,000원입니다.

주요 권리로는 공유자 전원 지분 이전(주식회사미라토), 소유권 일부 이전(임은주), 지분 이전(김연숙), 다수의 근저당권 및 압류(춘천세무서장), 그리고 본건 경매 개시 결정(황동성) 등이 등기되어 있습니다.

3.1. 2.건물 등기부 요약

건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 02월 15일에 접수된 가평축산업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 214,000,000원입니다.

주요 권리로는 소유권 보존(주식회사미라토), 소유권 이전(임은주, 김연숙), 그리고 근저당권 및 본건 경매 개시 결정(황동성) 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 김경철 씨와 조은샘 씨가 임차인으로 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인의 경우 대항력이 없으며 인수되는 보증금은 0원입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

주변 지역은 전원주택 또는 농경지, 임야가 혼재된 지역 특성을 보이며, '오너스GC'와 인접해 있습니다.

인근 유사 부동산(단독주택)의 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 해당 물건과 비슷한 규모와 연식의 주택들이 약 2억원 초중반에서 3억원 중반대까지 다양하게 형성되어 있습니다. 토지 면적의 크기와 건물의 상태, 그리고 주변 개발 잠재력에 따라 시세 변동성이 있습니다. 감정가(2억 1,616만원)는 시세 범위 내에 위치하고 있는 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 편의시설

본건은 전원 지역에 위치하고 있어, 도심의 편의시설 이용에는 다소 거리가 있습니다.

인근 마을 중심지에 소규모 편의점, 식당, 우체국 등 기본적인 생활 편의시설이 존재하나, 대규모 상업시설이나 병원, 학교 등은 차량 이동이 필요합니다.

인근에 '오너스GC'가 있어 골프장 및 관련 부대시설을 이용할 수 있습니다.

4.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 현장 조사 및 정보 탐색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 본건이 계획관리지역 내 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 특정 축산업 운영 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 지분매각 물건으로, 권리관계 및 매각 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 물건명세서상 "공유지분 확인서"와 "구분소유관계로 보임"이라는 언급은 토지 지분의 활용이나 경계 설정 등에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다. 김연숙 지분 관련 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* '수목 및 담장 등'이 토지에 포함 평가되었으며, '제시외 건물 포함'이라는 문구가 있어, 현황과 공부상 내용이 다를 가능성 및 무허가 건물 등의 존재 여부를 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역으로, 향후 토지 이용 계획 시 특정 용도로의 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 내부 및 토지 지상에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

6. 투자 포인트

* 토지 면적 2455.00㎡ (약 742.6평)의 비교적 넓은 대지 지분을 확보하고 있어, 향후 건축 또는 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

* '오너스GC'와 근접하여 레저 및 휴양 시설 이용이 용이한 입지입니다.

* 단독주택 용도로, 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

* 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되어, 시세 차익 또는 활용을 통한 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 춘천시 남산면의 비교적 넓은 토지 지분과 단독주택을 포함하는 경매 물건입니다.

전원생활을 희망하는 실수요자에게는 쾌적한 환경과 잠재적 개발 가치가 있는 물건으로 보입니다.

다만, 공동담보 및 지분매각이라는 점, 토지 지분 활용에 대한 추가 확인 필요성, 제시외 건물 포함 가능성 등 권리 및 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

주변 시세 및 지역 개발 동향을 면밀히 분석하여, 입찰가를 산정하는 전략이 요구됩니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,162,400원입니다.

주변 유사 물건의 시세 분석, 본건의 잠재적 가치, 그리고 권리관계 및 현황 조사에서 파악된 리스크 요인 등을 종합적으로 고려할 때,

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 일반적인 경매 낙찰률과 시세 범위를 고려할 때,

약 180,000,000원 ~ 210,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 잠재적 리스크 해소 비용과 향후 활용 가치를 반영한 잠정적인 범위이며, 실제 입찰 시에는 보다 상세한 권리 및 현황 분석 결과를 바탕으로 최종 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.