나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53527 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1080 주공아파트 1509동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '안산강서고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위로 아파트, 다세대주택, 하천, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 선부역(지하철 서해선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브위 시멘트 기와지붕 5층 건물내 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 1992.05.18.) 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 가스시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 광평수 토지로 아파트 지대로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 22미터 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지내 도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35~40m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(안산강서고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(선부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53527 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1080 주공아파트 1509동 4층404호 (신주소: 경기도 안산시 단원구 선부광장1로 81)

용도: 아파트

감정가: 209,000,000원

토지면적: 40.66㎡ (약 12.30평)

건물면적: 39.61㎡ (약 11.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.2. 건물 상세

아파트명: 군자주공15단지

해당 동/호수: 1509동 4층 404호

사용승인일: 1992년 5월 18일

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브 위 시멘트 기와지붕 5층 건물 내 제4층

전용면적: 39.61㎡ (약 11.98평)

분양면적 (추정): 아파트 총 면적 정보는 제공되었으나, 해당 세대의 정확한 분양면적은 별도 확인 필요. (단지 정보상 전용면적 53.044.6㎡, 총 면적 69510㎡)

1.3. 감정평가 요약

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '안산강서고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 보통 수준임. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 선부역(서해선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 건물은 1992년 5월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 가스시설이 구비되어 있음. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형으로 아파트 단지로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, '안산강서고등학교' 서측 인근에 자리 잡고 있음. 주변으로는 아파트 단지와 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거지역의 일반적인 환경을 갖추고 있음.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 단지 인근에 다수의 버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리함. 특히, 도보 거리에 선부역(서해선)이 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월함.

2.3. 도로상태

본건 아파트 단지는 동측으로 폭 약 22미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 단지 내부 도로와도 잘 연결되어 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 10월 2일 접수된 이석호의 가압류(을5)임.

이 외 소유권 이전(이강화, 이정균), 가압류(이석호) 및 강제경매(이석호) 등기 내역이 존재함.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리(갑5 가압류)보다 선순위인 권리는 등기부등본상 확인되지 않음. 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 등기부상의 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 기재되어 있음.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

임차인 현황 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음. 그러나 임대관계는 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 별도의 확인이 필요함.

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 요구됨.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 선부동 일대는 대규모 아파트 단지와 주택, 상업 시설이 혼합된 주거 밀집 지역임. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 서비스를 이용할 수 있음.

4.2. 생활 편의시설

구체적인 대형 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

4.3. 교육시설

단지 인근에 안산강서고등학교와 선부초등학교가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편임.

4.4. 단지 정보

아파트명: 군자주공15단지

건축연도: 1992년 5월

총 세대수: 1210세대

주차 대수: 총 540대 (지상 4대, 지하 6대 - 정보 오기 가능성 있음, 일반적으로 지하 주차 대수가 더 많음)

복리 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 노후도

건물 사용승인일이 1992년으로, 약 34년이 경과한 노후 아파트임. 향후 리모델링 또는 재건축 관련 논의가 있을 수 있으나, 현재로서는 노후로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

5.2. 토지거래허가구역

본건 소재지는 지정기간 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. 해당 기간 내에 부동산을 취득하는 경우, 외국인 등 특정 대상자 또는 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 따라 허가 절차가 필요할 수 있으므로, 취득 시점 및 자격 요건을 확인해야 함.

5.3. 기타 리스크 (임대관계 미상)

권리분석 상 인수되는 보증금은 없으나, 실제 임대차 관계 및 점유자의 대항력 유무가 명확하지 않은 점은 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 추가 비용 발생의 위험 요인이 될 수 있음.

6. 투자 포인트

6.1. 안산시 개발 계획 연계

안산시는 90블록 복합개발사업을 통해 주거 및 상업 중심의 정주 거점을 조성하고 있으며, 구도심 재건축 촉진을 위한 건축 규제 완화 등 주택 공급 확대를 추진하고 있음. 이러한 도시 개발 계획은 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

6.2. 소형 아파트 실거주 메리트

본건은 약 12평의 소형 아파트로, 1인 가구나 신혼부부 등 실거주 목적의 수요자에게는 상대적으로 낮은 진입 장벽을 제공할 수 있음.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 최근 시세 분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 군자주공15단지 유사 면적대의 아파트 매매가는 다음과 같음.

- 2026년 6월 13일: 41.3㎡ (약 12.5평) 고층 매물 220,000,000원 (평당 약 1,760만원)

- 2026년 6월 22일: 46.99㎡ (약 14.2평) 저층 매물 227,000,000원 (평당 약 1,598만원)

- 2026년 6월 4일: 49.94㎡ (약 15.1평) 고층 매물 275,000,000원 (평당 약 1,821만원)

본건의 전용면적은 39.61㎡ (약 11.98평)임. 감정가 209,000,000원은 평당 약 1,741만원으로, 최근 거래된 12.5평 고층 매물의 평당가(1,760만원)와 유사한 수준이며, 14.2평 매물의 평당가(1,598만원)보다는 높고 15.1평 매물의 평당가(1,821만원)보다는 낮은 수준임. 따라서 감정가는 시장가 수준에서 적절하게 책정된 것으로 판단됨.

7.2. 예상 입찰가

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시세 범위를 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원으로 예상해 볼 수 있음.

경매 특성상 경쟁 상황에 따라 변동이 크겠지만, 보수적으로 접근할 경우 198,000,000원 정도를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있음. 이는 감정가의 약 94.7% 수준이며, 유사 평형대의 최근 매매가 범위를 감안한 가격임.

8. 종합 의견

안산시 단원구 선부동에 위치한 본 군자주공15단지 아파트는 지하철 서해선 선부역 이용이 가능하고 주변 학교 및 상업시설이 근접해 있어 주거 편의성이 양호한 편임. 건축된 지 30년 이상 경과한 노후 아파트이나, 소형 평수로서 실거주 또는 소액 투자를 고려하는 수요층에게는 매력적인 물건이 될 수 있음. 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 함. 또한, 토지거래허가구역에 해당되므로 취득 시점의 관련 규정을 숙지해야 함. 최근 안산시의 도시 개발 계획 및 재건축 관련 규제 완화 추세는 향후 단지 가치 상승의 기대 요인이 될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.