나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53540 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 778 보네르빌리지아파트 107동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 " 송호중학교 " 남측 인근에 위치하는 아파트로서 인근은 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건(인근)까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 14층 건내 9층 904호로서 외벽 : 수성페인팅 마감. 내벽 : 인테리어 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참고)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 아파트의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 및 본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(꿈동산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53540 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 778 보네르빌리지아파트 107동 9층904호

용도: 아파트

감정가: 538,000,000원

토지면적: 55.92㎡ (약 16.92평)

토지지분: 55.9227㎡ (약 16.92평)

건물면적: 89.08㎡ (약 26.95평)

건물지분: 89.081㎡ (약 26.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO (마스킹 처리)

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "송호중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 단지 내 도로 및 인접 공도를 이용하여 단지로 출입할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 1월 25일 접수된 신한은행 근저당(을7)입니다. 등기부등본 상 총 채권액은 473,344,068원입니다. 소유권보존, 소유권이전 등기 이후 다수의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 기록이 존재하나, 모두 '말소' 처리되어 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 공부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 안산시 단원구 고잔동의 주거 중심 지역에 위치하고 있습니다. 인근에는 송호중학교를 비롯한 교육 시설이 있으며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 공존하여 생활 편의성이 높습니다. 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 다양한 편의시설을 갖춘 근린생활시설이 위치하고 있어 이용이 편리합니다. 대중교통으로는 시내버스정류장을 통해 용이하게 이동할 수 있습니다. 교육 환경으로는 송호중학교가 인접해 있으며, 꿈동산유치원 및 송호중학교 관련 상대보호구역 지정이 확인됩니다.

본건이 속한 보네르빌리지아파트는 2001년 9월 5일 사용승인되었으며, 총 10개 동에 634세대가 거주하는 단지입니다. 단지 내 총 주차대수는 312대로, 세대당 약 0.49대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 다수의 경매 기록이 등기부등본 상에 존재합니다. 비록 현재 경매 사건(2025타경53540)을 중심으로 정리되는 양상이지만, 과거 복수의 사건 진행 이력이 있었음을 시사하며, 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임대차 관계가 미상으로, 실제 거주자가 있을 경우 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

세대당 주차 대수가 약 0.49대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동에 위치한 아파트로, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소 처리되어 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 과거 중복 사건 이력은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 최근 시세 분석 결과, 감정가 대비 시장 가치가 낮을 수 있다는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안산시의 주요 주거 지역인 고잔동에 위치하여 입지가 안정적입니다.

권리 분석 상 인수되는 부담이 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가집니다.

주변 학군 및 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

중복 사건 관련 이력이 있으나, 현재는 하나의 사건으로 정리되어 경매 절차가 진행 중입니다.

1.8. 예상입찰가

최근 매매 시세 분석:

2026년 6월 20일, 116.843㎡ 면적의 아파트가 59,000만원에 거래되었습니다. (면적당 가격 약 504.9만원/㎡)

2026년 6월 20일, 103.146㎡ 면적의 아파트가 60,800만원에 거래되었습니다. (면적당 가격 약 589.4만원/㎡)

2026년 6월 4일, 116.003㎡ 면적의 아파트가 59,500만원에 거래되었습니다. (면적당 가격 약 512.9만원/㎡)

위 최근 3건의 거래 사례를 바탕으로 산출한 평균 면적당 가격은 약 535.7만원/㎡입니다.

본건의 건물면적은 89.08㎡이므로, 이를 적용한 예상 시세는 약 47,740만원 (89.08㎡ * 535.7만원/㎡)입니다.

이는 본건의 감정가인 53,800만원과 비교 시 약 11% 가량 낮은 수준입니다.

잠재적 리스크(임차인 명도 등) 및 시장 상황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80%~90% 범위에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현 시세와 감정가, 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 본건의 적정 입찰가는 약 4억 5천만원에서 4억 9천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.