나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53509 [1] 경기도 안산시 단원구 원곡동 963-4 스타빌 스타빌103동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며 주위에는 숙박시설, 소규모점포 및 다세대 주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건주택까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제5층 건물 내 4층 401호로서 외벽 : 석재붙임 및 벽돌치장 마감, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

공동주택(후첨, 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약35미터 내외의 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역 , 대로1류 (폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기 관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통 정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김기연의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 5. 26.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53509 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 963-4 스타빌 스타빌103동 4층401호

용도: 공동주택 (도시형생활주택단지형다세대)

건물명: 스타빌103동

세대수: 총 48세대

총 층수: 5층

해당 층: 4층

전용면적: 44.90㎡ (약 13.58평)

공급면적: 제공된 정보에 따른 산출 불가

토지면적: 36.59㎡ (약 11.07평)

토지 지분: 36.5896㎡ (약 11.07평)

감정가: 213,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

물건 번호: (1)

건축 연도: 2016년

총 등기부채권액: 230,000,000원

1.2. 입지조건

주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 숙박시설, 소규모 점포 및 다세대 주택 등이 혼재하는 지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

본건 주택까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다.

인접 도로

본건은 북측으로 노폭 약 35미터 내외의 대로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 대로 1류 (폭 35m~40m)에 접합하며, 가축사육제한구역, 대기 관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하나, 경매 절차에는 직접적인 영향이 제한적입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2024년 09월 12일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑6)입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황

* 주택도시보증공사 (임차권자 김 의 승계인)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 18일

확정일자: 2021년 09월 23일

배당신고일자: 2023년 11월 20일

대항력: 없음

비고: 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김기연의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 5월 26일자로 제출하였습니다. 이는 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용입니다.

권리분석 요약

본 건은 주택도시보증공사의 강제 경매 사건으로, 말소기준권리인 2024년 9월 12일자 가압류보다 늦은 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 현황상 주택도시보증공사(김기연 승계인)는 보증금 2억 2천만원에 확정일자를 받았으나 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 더불어, 해당 임차인은 대항력 포기 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

주변 시설

본건은 원곡동행정복지센터 인근에 위치하며, 주변에 숙박시설, 소규모 점포, 다세대 주택이 혼재된 지역입니다.

개발 계획

본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

혐오시설

제공된 물건 정보 및 주변 환경 묘사상 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

1.5. 생활정보

편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 원곡동행정복지센터가 가까이 위치합니다.

기타

교육시설, 의료시설 등 상세 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 건물 정보

구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제5층 건물 내 4층 401호입니다.

외벽/내벽

외벽은 석재붙임 및 벽돌치장 마감으로 되어 있으며, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감으로 되어 있습니다.

창호

창호는 샷시 이중창호로 설치되어 있습니다.

설비

위생설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활이 편리합니다.

사용승인일

건물의 사용승인일은 2019년 02월 01일입니다.

1.7. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경

물건의 특이사항 및 특수물건 정보에 "HUG 인수조건 변경"이라는 문구가 기재되어 있어, 주택도시보증공사(HUG) 관련하여 특별한 조건이나 절차가 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 향후 인수 과정에서 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 대항력 포기 확약서

임차인(주택도시보증공사/김기연 승계인)이 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출한 점은 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담을 없애주는 긍정적 요인입니다. 그러나, 법률적 해석에 따라 분쟁의 소지가 완전히 없다고 단정하기는 어려우므로, 계약 전 법률 전문가의 자문을 받는 것이 좋습니다.

토지거래계약 허가구역

본 건이 위치한 지역은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내에 소유권 이전 등 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 위치한 아파트로서, 교통 및 주변 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 제2종일반주거지역 내에 소재합니다. 감정가는 213,000,000원이며, 건물과 토지를 일괄 매각합니다. 권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 특별한 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담도 없습니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 추가적인 확인과 면밀한 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

무권리 인수 가능성

말소기준권리 외 별도로 인수해야 할 권리가 없어, 등기부상 깨끗한 상태로 물건을 취득할 수 있습니다.

HUG 관련 특수물건 활용

주택도시보증공사(HUG) 관련하여 특별한 조건이 존재하므로, 이를 명확히 파악하고 활용한다면 일반 매물 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

지역 개발 잠재력

본 건이 위치한 지역은 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 도시 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

인수 보증금

0원

감정가

213,000,000원

입찰가 제언

본 건은 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 별도의 인수 보증금이 없습니다. 따라서 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준에서 고려하는 것이 일반적입니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특수 물건의 성격을 감안하여, 철저한 시세 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 170,400,000원 ~ 191,700,000원 (감정가 80% ~ 90% 수준)

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.