나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53500 [1] 경기도 시흥시 하중동 850-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 하중동 소재 "하중초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 유사 형태의 주상용건물, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근과 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측 및 북서측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2021-11-23)(하중지구), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2021 -11-15)(연성이2-1)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-11-15)(하중2-2)(접합), 가축사육 제한구역, 과밀억제권역

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 페인팅, 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

건축물대장상 다가구주택, 소매점으로서 1층 : 소매점 2층 : 다가구주택(2가구) 3층 : 다가구주택(2가구) 4층 : 다가구주택(2가구)로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 1층출입보안설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

4층에 제시외 물건 ㉠ 판넬조 판넬지붕 주택일부 약 23.2㎡, ㉡ 판넬조 판넬지붕 주택일부 약 28.4㎡이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53500 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 하중동 850-1 (신주소: 경기도 시흥시 하중로173번길 8)

* 용도: 다가구주택, 소매점 (주상용 건물)

* 감정가: 1,380,535,700원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 단원신용협동조합

* 작성일: 2026년 08월 31일 (물건명세서 참고사항 기준)

1.1. 면적 및 구조

* 토지 면적: 216.70㎡ (약 65.56평)

* 건물 연면적: 384.89㎡ (약 116.42평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물

* 주요 용도 (건축물대장):

1층: 소매점

2층: 다가구주택 (2가구)

3층: 다가구주택 (2가구)

4층: 다가구주택 (2가구)

* 총 다가구 가구수: 6가구

* 승강기: 1대 설치

* 제시외 건물: 4층 판넬조 판넬지붕 주택일부 약 51.60㎡ (약 15.61평) - 일괄매각 포함

1.2. 기타 기본 정보

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 시흥시 하중동 "하중초등학교" 북서측 인근에 위치.

* 주변은 유사한 형태의 주상용 건물, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근 및 주정차 가능.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 보통.

* 건물 북동측 및 북서측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 구역

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

2.4. 외부 환경 분석

* 주변 지역은 주거 및 상업 기능이 혼합된 일반적인 도시 환경을 보임.

* 주변에 혐오시설이나 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부:

다수의 공유자지분 이전 및 소유권 이전 기록이 있으며, 최종 소유자는 김경자씨로 확인됨.

말소기준권리인 을12 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018.09.10. 접수, 390,000,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸 예정.

근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 이현숙) 및 압류 (안산세무서장, 정읍세무서장) 기록 존재.

등기부채권 총액 (토지): 750,000,000원

* 건물 등기부:

최초 소유권 보존 등기자는 김경자씨.

토지 등기부와 동일하게 말소기준권리인 을1 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019.05.22. 접수, 390,000,000원)보다 후순위 권리들은 소멸 예정.

주택임차권 (정대용, 이석균) 등기 기록 존재.

등기부채권 총액 (건물): 1,040,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2023-07-17, 확정 2025-12-29, 배당 2025-12-29, 대항력 없음.

* 소 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-21, 확정 2023-03-21, 배당 2025-11-05, 대항력 없음.

* 우 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-03. 금액이 미상이며, 대항력은 없으나 인수 여부 및 보증금/차임의 정확한 확인이 필요하므로 주의가 요망됩니다.

* 유 : 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2021-11-08, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-08, 확정 2022-03-21, 배당 2025-11-20, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-22, 확정 2022-02-07, 배당 2026-01-06, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-07, 확정 2019-08-07, 배당 2025-11-05, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-07, 확정 2023-10-10, 배당 2026-03-16, 대항력 없음.

3.3. 권리 분석 요약

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 등기부상 모든 권리(근저당, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 건축물대장상 1층 소매점 용도로 이용 중이며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 지역 상권 형성.

* 주상복합 형태의 건물들이 주변에 분포하여 기본적인 상업 활동 가능.

4.2. 용도 및 활용 가능성

* 다가구주택 및 소매점 복합 용도로, 임대 수익 창출에 유리할 수 있음.

* 지역 특성상 안정적인 임대 수요 기대 가능.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 본건 북서측 인근에 하중초등학교가 위치하여 교육 환경 양호.

* 기타 초, 중, 고등학교 및 학원가 등은 추가적인 조사가 필요함.

5.2. 편의시설

* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 대형 마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동 필요.

5.3. 주변 시설

* 지역은 주거 및 상업 시설이 조화롭게 분포되어 있어 주거 편의성이 높음.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

* 건물 4층에 판넬조 주택 일부(약 51.60㎡)가 존재하며, 일괄매각 대상에 포함.

* 철거, 증축, 개축 등 향후 건물 이용 및 관리에 예상치 못한 비용이나 제약이 발생할 수 있음.

6.2. 임차인 관련

* 우 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상으로 기록되어 있어, 정확한 채권액 및 인수 여부 등에 대한 추가 확인이 필요함. (대항력 없음으로 표기되었으나, 금액 미상으로 인한 주의 필요)

6.3. 법규 및 제한

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받음.

* 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 부동산 이용에 제약을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 하중동에 위치한 다가구주택 및 소매점 복합 건물로, 감정가는 1,380,535,700원입니다. 토지 216.70㎡(약 65.56평), 건물 연면적 384.89㎡(약 116.42평)에 달하며, 4층 건물에 6가구의 다가구주택과 1층 소매점이 운영 중입니다. 부속 건물로 약 51.60㎡(약 15.61평)의 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

입지적으로 하중초등학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 주변 환경은 주상복합, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 보통 수준입니다.

권리 분석상 모든 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없습니다.

다만, 제시외 건물의 존재, 금액 미상 임차인(우 )의 존재, 그리고 토지이용계획상의 각종 제한사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 창출 가능한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 용도.

* 하중초등학교 인근의 우수한 입지로 주거 및 상업 수요 꾸준히 유지 가능성.

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석 결과.

* 일괄 매각으로 인한 토지 건물 일체 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 권리 분석 결과를 바탕으로 하며, 감정가(1,380,535,700원)와 주변 시세, 건물 상태, 임대 현황, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 제시외 건물 관련 법규 검토, 금액 미상 임차인(우 )과의 원만한 협상 또는 명도 진행 가능성, 그리고 지역 시장의 최신 동향 분석이 선행되어야 정확한 예상 입찰가 산정이 가능합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 이러한 추가적인 실사 및 분석을 통해 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.