나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53550 [1] 경기도 시흥시 은행동 621 시흥은계우미린더퍼스트 403동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공원, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 29층 건 내 3층 304호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감, 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(2021-04-01)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호) <공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-22) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53550 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 은행동 621 시흥은계우미린더퍼스트 403동 3층 304호

용도: 아파트

감정가: 779,000,000원 (77,900만원)

건물 사용승인일: 2018년 09월 18일

1.3. 면적 정보

토지면적: 66.75㎡ (약 20.19평)

토지지분: 66.7533㎡ (약 20.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 115.32㎡ (약 34.88평)

건물지분: 115.3165㎡ (약 34.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표 요약

1.4. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 공원, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

1.4. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

1.4. 3. 건물의 구조

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 평지붕 29층 건물 내 3층 304호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 돌붙임 마감이며, 창호는 하이새시 이중창호입니다.

1.4. 4. 이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

1.4. 5. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

1.4. 6. 토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 7. 인접 도로상태

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됩니다.

1.4. 8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-04-01)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)이 지정되어 있습니다.

1.4. 9. 공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

1.4. 10. 기타 참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 시흥시 은행동에 위치한 시흥은계우미린더퍼스트 아파트 단지 내에 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 공원 등 주거 단지 및 편의 시설이 잘 갖춰진 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 도로를 통해 외곽 도로와 연결되며, 차량 접근성이 양호합니다. 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 편의시설 및 교육시설

* 학교: 은행고등학교, 시흥은행초등학교, 시흥은행중학교 등이 인접해 있습니다.

* 공원: 은행골어린이공원, 은계호수공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 상업시설: 단지 인근 및 은계중앙로를 따라 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

현재 파악된 정보에 따르면, 본건 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을6 근저당권 (남부새마을금고, 2021-05-27 접수)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을6 근저당권, 갑4 가압류 (신용보증기금), 갑5 가압류 (경기신용보증재단), 갑6 임의경매 (남부새마을금고), 갑7 가압류 (주식회사 케이비국민카드), 갑8 가압류 (신한카드) 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 비고란에 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 추가 확인 필요)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 910,294,928원 (약 91,029만원)으로, 감정가 77,900만원보다 높습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대 관계: 미상

3.4. 특이사항

임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 속한 시흥은계우미린더퍼스트 아파트는 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 총 731세대가 거주하는 대단지입니다. 주변으로 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 배후 수요

단지 내 731세대 및 인근 아파트 단지의 거주민들이 주요 배후 수요를 형성합니다.

4.3. 상업 및 편의시설 접근성

단지 인근에 위치한 상업 시설 및 근린 생활 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 대중교통망을 이용하여 시흥시 내 주요 상권으로의 접근도 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 시흥은계우미린더퍼스트

* 주소: 경기도 시흥시 은행동 621

* 사용승인일: 2018년 09월 18일

* 총 동수: 7개동

* 총 세대수: 731세대

* 최고/최저층: 29층 / 2층

* 주차대수: 총 1350대 (지상 12대, 지하 1337대, 전기차 충전기 지하 27대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

5.2. 면적 정보 (전용/분양)

전용면적: 115.32㎡ (약 34.88평)

본건의 건물면적은 115.32㎡이며, 이는 아파트 분양 면적 기준 약 40평형대에 해당할 수 있습니다. (JSON 상 전용면적 115.3165㎡ 확인)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

* 본건의 임대 관계가 미상으로, 현재 거주자가 있을 경우 명도 절차 및 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 토지이용계획상 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등 다수의 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

* 등기부상의 총 채권액이 감정가를 상회하고 있어, 경매 진행 과정에서 취하될 가능성도 있으나, 유찰 시에는 입찰 경쟁이 예상보다 적을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 시흥시 은행동에 위치한 준신축 아파트(2018년 준공)로, 편리한 교통과 주변의 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 대지권 포함 물건으로 토지 권리 또한 확보됩니다. 다만, 임대 관계 미상이라는 점과 등기부상의 높은 채권 총액은 고려해야 할 사항입니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 본건 아파트의 가치는 안정적으로 유지되고 있는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 은행동 중심지에 위치하며, 학교, 공원, 상업시설 접근성이 좋습니다.

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 노후도가 낮아 주거 만족도가 높습니다.

* 대지권 포함: 건물뿐 아니라 토지에 대한 권리도 함께 매각되어 안정적인 자산 가치를 가집니다.

* 탄탄한 배후 수요: 주변 아파트 단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 시세 유지가 기대됩니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 시흥시 개발 계획 및 은계지구의 지속적인 발전으로 인한 미래 가치 상승이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(115.32㎡)의 8층 물건이 2026년 6월 3일 82,800만원에 거래되었습니다. 감정가는 77,900만원이며, 본건은 3층으로 층수 차이가 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 현 시세 및 감정가를 바탕으로 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 최소 입찰가: 75,000만원

* 적정 입찰가: 77,000만원 ~ 79,000만원

* 최고 입찰가: 80,000만원

낙찰가를 산정함에 있어, 3층이라는 점을 감안하여 8층 매물(82,800만원) 대비 할인율을 적용하거나, 감정가(77,900만원)를 기준으로 소폭 상향하는 전략을 고려할 수 있습니다. 유찰 시에는 경쟁이 심화될 수 있으므로, 시장 상황을 면밀히 파악하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.