나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53566 [1] 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 지1층비127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광명시 일직동 소재 '중앙대학교광명병원' 동측 도로월편에 위치하는 '광명역M클러 스터' 내에 소재하며, 인근일대는 상업, 공업, 업무용 부동산 등으로 이루어진 지역으로서 동측 인근으로 야산, 북측 인근으로 제2경인고속도로가 통과하고 있음.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 광명종합 버스터미널 및 광명역이 위치함. 차량으로 약7~8분정도 거리에 서해안고속도로 광명역 I.C가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상17층 지하4층건 내 지1층 비127호로서 외벽 : 그라스월, 복합판넬, 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감. 내벽 : 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감. 창호 : 알루미늄샷시 등 창호임

이용상태

근린생활시설(던킨도너츠)로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 엘리베이터설비, 천정몰입형 공조설비, 옥내소화전, 화재경보설비, 주차 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 남서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 공장.기숙사.근린 생활시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭10미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일직동 501-4 :준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-09-15)(국지도로)(접합), 일반철도(2024-04-01)(저촉), 일반철도(신안산선)(저촉), 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(2018-12-21)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.21.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53566 (1)

소재지: 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 지1층비127호

용도: 근린상가

감정가: 2,810,000,000원

토지면적: 22.35㎡ (약 73.87평)

토지지분: 22.35㎡ (약 73.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 97.65㎡ (약 322.81평)

건물지분: 97.65㎡ (약 322.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 별도등기

주의사항:

특수물건정보: 별도등기

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 광명시 일직동 소재 '중앙대학교광명병원' 동측 도로변에 위치한 '광명역M클러스터' 내에 소재하며, 인근 일대는 상업, 공업, 업무용 부동산 등으로 이루어진 지역임. 동측 인근으로 야산, 북측 인근으로 제2경인고속도로가 통과하고 있음.

* 교통상황: 본 건물까지 차량 출입이 용이하며 인근에 버스 정류장이 소재함. 남측 근거리에 광명종합버스터미널 및 광명역이 위치함. 차량으로 약 7~8분 거리에 서해안고속도로 광명역 I.C가 위치함.

* 토지의 형상 및 이용상태: 제형에 유사한 토지로서 남서하향의 완경사지를 평탄하게 조성하였으며, 공장, 기숙사, 근린생활시설용 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 10미터 정도의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 권리분석 개요:

말소기준권리: 가압류 (광명역엠클러스터, 2025-05-01 접수, 1,165,300,000원)

말소되는 권리:

- 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사광명하나바이온, 2023-05-10 접수)

- 강제경매 (주식회사아이엔티제이, 2025-10-23 접수, 366,409,787원)

- 다수의 근저당권 (총 4,291,300,000원)

인수되는 권리:

- 대지권 목적인 토지 을구 순위 1번 구분지상권설정등기(2023.6.29.설정) (별도등기)

* 임차인 현황:

- 임차인: 주식회사던킨도너츠광명중앙대병원점 (대표자 허 )

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 3,600,000원

- 사업자등록일: 2025-08-27

- 배당신고일자: 2026-01-05

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

- 주의: 임차인은 대항력이 없으므로 보증금은 인수되지 않으나, 월 차임이 3,600,000원으로 상당하므로 향후 운영 시 고려 필요.

1.3. 상권분석

* 건물 현황: 본 물건은 '광명역M클러스터' 내 근린생활시설로, 현재 '던킨도너츠' 매장으로 이용 중임.

* 주변 상권: 인근 지역은 상업, 공업, 업무용 부동산이 혼재된 지역임.

* 접근성: 광명역 및 종합버스터미널과 인접하여 유동인구 및 접근성이 우수함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 17층, 지하 4층 건물 내 지1층 비127호임.

* 마감 및 설비: 외벽은 그라스월, 복합판넬, 페인팅, 타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅, 타일, 인테리어 등으로 마감됨. 공용위생설비, 엘리베이터, 중앙공조, 소화전, 화재경보, 주차 설비 등을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 대지권에 대한 구분지상권이 매수인에게 인수됨. 이는 토지 사용 및 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인임.

* 토지이용계획상 제한:

- 일반철도(신안산선) 저촉: 향후 철도 관련 개발이나 이용에 영향을 받을 수 있음.

- 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구 등 다수의 토지 이용 규제 대상임.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 4,291,300,000원으로 매우 높음. (다만, 이는 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상됨)

* 임차인의 월차임: 대항력 없는 임차인이 존재하며, 월 3,600,000원의 차임을 지급하고 있음. (보증금 인수 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 광명역 역세권에 위치한 근린상가로, 현재 '던킨도너츠' 매장으로 운영되고 있어 즉시 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 우수하고 주변 지역의 개발 가능성도 높게 평가됩니다. 그러나, 매수인에게 인수되는 구분지상권은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이며, 토지 사용 및 향후 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, 높은 총 채무액은 경매 절차의 복잡성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 광명역 복합터미널 인근의 핵심 상업 지역에 위치하여 높은 유동인구와 접근성을 자랑함.

* 즉시 수익 가능: 현재 던킨도너츠 매장으로 운영 중인 상태이므로, 명도 완료 시 즉시 임대 수익 창출이 가능함 (대항력 없는 임차인).

* 미래 가치 상승 잠재력: 광명역 일대 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대됨.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본 물건의 경우 인수 보증금은 0원이나, 매수인에게 인수되는 구분지상권의 영향을 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 시장 조사, 주변 시세, 건물 상태, 향후 수익률 분석 및 인수되는 권리의 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가 2,810,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크 요인들을 충분히 반영한 실사 후 결정하시길 권고합니다.

(제공된 문서에서 주변 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.