나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53531 [1] 경기도 광명시 하안동 864 이편한세상센트레빌아파트 203동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 하안동 소재 하안북중교 북측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 학교, 공원, 공공기관 및 생활편의시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서(사용승인일:2010.01.14) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 새시이중창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 부정형토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지내 포장도로 되어 있으며 이 도로를 통해 주요 간선도로에 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(저촉), 상대보호구역('은총유치원, 가림유치원, 안현초등학교, 하안북중학교, 하안북초등학교'해당 교육청에 문의), 절대보호구역('은총유치원, 안현초등학교, 하안북중학교, 하안북초등학교' 해당 교육청에 문의), 정비구역(주택재건축정비구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호)(2021-05-01), 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)임.[하안동 864번지 기준임]

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인 및 내부구조 등은 외부관찰, 건축물대장 현황도면 등 참조하였으여 업무진행시 내부현황은 재확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경53531 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광명시 하안동 864 이편한세상센트레빌아파트 203동 14층1404호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2010.01.14

동수: 27개동

세대수: 2,815세대

총 주차대수: 3,960대 (세대당 1.4대)

1.3. 면적 및 면적별 기재사항

감정가: 1,230,000,000원

토지면적: 62.70㎡ (약 18.97평)

토지지분: 62.697㎡ (약 18.97평)

건물면적: 123.64㎡ (약 37.40평)

건물지분: 123.639㎡ (약 37.40평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 특이사항

재건축구역, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 하안동 소재 하안북중학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 학교, 공원, 공공기관 및 생활편의시설 등이 소재합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 대중교통 상황은 보통인 편입니다. 지하철 7호선 철산역을 도보로 이용 가능합니다.

2.3. 도로상태

아파트단지 내 포장도로로 되어 있으며, 이 도로를 통해 주요 간선도로에 출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(저촉)이며, 상대보호구역, 절대보호구역, 정비구역(주택재건축정비구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.

2.5. 주변 환경

* 편의시설: 이마트, 2001아울렛, 세이브존, CGV광명 등과 인접하며, 광명성애병원 이용이 편리합니다.

* 공공기관: 광명시청, 광명시법원, 광명경찰서, 광명세무서, 광명등기소, 광명소방서 등 공공기관이 가까이 있습니다.

* 녹지: 등산로, 배드민턴장, 체력단련장 등이 조성된 도덕산자연공원 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 주변 지역에 유해시설이 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2013년 6월 17일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소기준권리보다 나중이거나 말소된 것으로 확인됩니다. 낙찰로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

3.4. 기타 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

본 물건이 소재한 광명시 하안동은 재건축 및 재개발 사업이 활발히 진행되고 있어 도시 경쟁력이 강화되고 있는 지역입니다. 단지 주변으로 7400여 채의 재건축 아파트가 입주를 앞두고 있어 경기 서남부권의 새로운 고급 주거 타운으로 평가받고 있습니다.

4.2. 개발 호재

* 재건축/재개발: 단지 자체는 하안주공 1단지를 재건축하여 지어졌으며, 주변 하안주공 단지들도 대규모 재건축 사업이 추진되고 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 교통 호재: 강남순환도시고속도로 개통 예정(당시 기준), 광명역세권 택지개발 등이 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 단지 규모

총 2,815세대, 27개동 규모의 대단지이며, 최고 33층까지 건축되었습니다.

5.3. 주차 정보

총 3,960대의 주차가 가능하며, 세대당 1.4대의 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축구역

재건축구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 따른 가치 상승이 기대되나, 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 변수(사업 지연, 추가 비용 발생 등)를 고려해야 합니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건이라는 특성은 해당 자산이 금융 상품화되었음을 의미하며, 일반적으로 경매 진행 사유와 관련될 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.4. 임대관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 현장 확인 및 추가 조사가 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광명시 하안동의 핵심 주거지역에 위치한 대단지 아파트입니다. 2010년에 사용승인된 비교적 신축에 속하는 아파트이며, 재건축이 활발히 이루어지고 있는 지역의 특성상 미래 가치가 높게 평가됩니다. 교통, 생활편의시설, 녹지 등 입지 조건이 우수하며, 등기부상 권리관계 또한 낙찰로 인해 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 재건축 구역이라는 점과 임대관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 추진 지역의 미래 가치 상승 잠재력

* 잘 갖춰진 생활 인프라 및 교통망

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 확보 용이

* 대단지 아파트로서의 안정적인 가치

9. 예상 입찰가

감정가 1,230,000,000원 대비 최근 실거래가 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 전용면적(123.64㎡)과 층수(14층)를 감안하면 13억원 전후로 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 1,270,000,000원 (12억 7천만원) 수준을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 103% 수준이며, 최근 거래된 유사 평형의 최고가(12.5억원) 및 현재 매물 호가(13억원 전후)를 참고하여, 향후 가치 상승 가능성을 반영한 금액입니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 정확한 시세 및 임차인 현황 등을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.