나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42787 [1] 경기도 평택시 동삭동 852 평택센트럴자이3단지 303동 22층2201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 "동삭초등학교" 동북측에 근접 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설,공원,학교 등이 혼재하는 동삭2지구 택지개발지구로서 주거환경은 보통정도임.

교통상황

차량의 출입이 자유로우며 인근(동측 및 남서측의 가로변)에 노선버스정류장이 있으나 노선 수는 많지 않은 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 24층의 아파트임. -외벽:외장석 타일붙임 및 몰탈위 수성페인팅 마감 -내벽:벽지도배,일부 타일마감 -창호:샷시창

이용상태

24층아파트의 22층2201호 단위세대임. (방3,거실,주방 겸 식당,욕실 겸 화장실2,드레스룸,다용도실,현관 등)

설비내역

급배수,위생설비,도시가스,소화설비,승강기설비(현대17인승),난방설비(열병합지역난방),화재 탐지설비,지하주차장 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트부지로 인접도로 및 부근과는 대체로 등고 평탄함.

인접 도로상태등

중로1류 및 소로3류의 포장도로와 접하며 도로상태는 앙호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동삭2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동삭중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동삭초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, *토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상 2)본건에는 "주택임차권 등기(임차권자:이한구)"가 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이한구)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42787 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 동삭동 852 평택센트럴자이3단지 303동 22층2201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 445,000,000원

* 토지면적: 51.84㎡ (약 15.68평)

* 토지지분: 51.8368㎡

* 건물면적: 84.28㎡ (약 25.49평) - 전용면적 기준

* 건물지분: 84.2757㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 동삭동 "동삭초등학교" 동북측에 근접한 동삭2지구 택지개발지구 내에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하여 주거환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 출입이 자유롭고, 인근에 노선버스 정류장이 있으나 노선 수는 많지 않은 편입니다. 지제역까지 운행하는 전용 트롤리 버스가 평일에 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 24층 아파트 중 22층 2201호입니다.

* 이용상태: 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 드레스룸, 다용도실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 급배수, 위생, 도시가스, 소화, 승강기(현대 17인승), 열병합 지역난방, 화재 탐지, 지하주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 아파트 부지로 인접 도로 및 부근 토지와 대체로 등고 평탄합니다.

* 인접 도로상태: 중로1류 및 소로3류의 포장도로와 접하여 도로 상태가 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동삭2지구)에 해당하며, 소로3류 및 중로1류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(동삭중학교, 동삭초교)에 포함됩니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다(2025.8.26~26.8.25).

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

* 말소기준권리: 을3 근저당 (소상공인자영업자새출발기금주식회사, 2022-07-08)

* 등기부 현황:

* 주택임차권: 을4 (권리자: 이한구, 2024-01-29 등기, 2022-01-17 전입, 2021-11-19 확정). 보증금 340,000,000원, 차임 0원. 본 건 임차인은 대항력이 없습니다.

* 기타 말소 권리: 소유권이전(2022-01-17, 주광현), 근저당(2022-07-08), 가압류(근로복지공단, 경기신용보증재단, 토스뱅크), 압류(국민건강보험공단, 국).

* 총 등기부 채권액: 606,215,491원

* 주의사항:

* 주택도시보증공사(양도전: 임차인 이한구)로부터 2026.06.01.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인 현황:

* *: 주택도시보증공사(이한구)

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-17

* 확정일자: 2021-11-19

* 배당신고일자: 2024-01-29

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없고, HUG로부터 확약서가 제출되었으므로 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 단지 내 상가에 병원(소아청소년과), 베이커리, 카페 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 동삭초등학교, 동삭중학교가 단지와 인접해 있어 우수한 교육 환경을 자랑합니다.

* 인근에 모산근린공원 등 녹지공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 직접적으로 본 물건지 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다. 평택에코센터(폐기물 처리시설)가 고덕면 해창리에 위치하나, 이는 본 물건지로부터 상당한 거리에 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 동삭초등학교, 동삭중학교가 도보 통학 거리에 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 지제역까지 운행하는 전용 트롤리 버스(무료)가 운영되어 대중교통 접근성이 좋습니다. 단지 주변 도로망도 잘 갖추어져 있어 차량 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서의 내용대로 임차권이 말소될 것으로 예상되나, 만약의 경우를 대비하여 확약서의 법적 이행 여부 및 말소 절차를 최종적으로 확인하는 것이 안전합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 투자자의 경우, 주택 취득 시 토지거래계약 허가를 받아야 하므로 해당 사실을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 평택 센트럴자이 3단지에 위치한 아파트로, 2,324세대의 대단지를 이루고 있어 단지 내 편의시설 및 관리 수준이 높을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 학군, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 만족도가 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

* 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금 관련 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

* 따라서 본건은 비교적 안전하고 가치가 있는 투자처로 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인지도 높은 GS건설의 '자이' 브랜드 아파트로, 브랜드 가치가 높습니다.

* 동삭2지구 택지개발지구 내 위치하여 지역 발전 가능성이 기대됩니다.

* 단지 내 다양한 커뮤니티 시설(수영장, 헬스장, 실내 골프연습장 등)과 스트리트형 상가가 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 대중교통(지제역 셔틀버스) 및 차량 접근성이 우수하여 출퇴근이 용이합니다.

* 동삭초, 동삭중이 도보권에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금(0원)을 제외한 금액으로 산정해야 합니다.

* 본건의 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율, 지역 내 시세 동향, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다. 현재 유사 평형대의 실거래가는 4억 2천만원 ~ 4억 5천만원 사이에 형성되어 있습니다.1.물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42787 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 동삭동 852 평택센트럴자이3단지 303동 22층2201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 445,000,000원

* 토지면적: 51.84㎡ (약 15.68평)

* 토지지분: 51.8368㎡

* 건물면적: 84.28㎡ (약 25.49평) - 전용면적 기준

* 건물지분: 84.2757㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 동삭동 "동삭초등학교" 동북측에 근접한 동삭2지구 택지개발지구 내에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하여 주거환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 출입이 자유롭고, 인근에 노선버스 정류장이 있으나 노선 수는 많지 않은 편입니다. 지제역까지 운행하는 전용 트롤리 버스가 평일에 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 24층 아파트 중 22층 2201호입니다.

* 이용상태: 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 드레스룸, 다용도실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 급배수, 위생, 도시가스, 소화, 승강기(현대 17인승), 열병합 지역난방, 화재 탐지, 지하주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 아파트 부지로 인접 도로 및 부근 토지와 대체로 등고 평탄합니다.

* 인접 도로상태: 중로1류 및 소로3류의 포장도로와 접하여 도로 상태가 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동삭2지구)에 해당하며, 소로3류 및 중로1류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(동삭중학교, 동삭초교)에 포함됩니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다(2025.8.26~26.8.25).

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

* 말소기준권리: 을3 근저당 (소상공인자영업자새출발기금주식회사, 2022-07-08)

* 등기부 현황:

* 주택임차권: 을4 (권리자: 이한구, 2024-01-29 등기, 2022-01-17 전입, 2021-11-19 확정). 보증금 340,000,000원, 차임 0원. 본 건 임차인은 대항력이 없습니다.

* 기타 말소 권리: 소유권이전(2022-01-17, 주광현), 근저당(2022-07-08), 가압류(근로복지공단, 경기신용보증재단, 토스뱅크), 압류(국민건강보험공단, 국).

* 총 등기부 채권액: 606,215,491원

* 주의사항:

* 주택도시보증공사(양도전: 임차인 이한구)로부터 2026.06.01.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인 현황:

* *: 주택도시보증공사(이한구)

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-17

* 확정일자: 2021-11-19

* 배당신고일자: 2024-01-29

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없고, HUG로부터 확약서가 제출되었으므로 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 단지 내 상가에 병원(소아청소년과), 베이커리, 카페 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 동삭초등학교, 동삭중학교가 단지와 인접해 있어 우수한 교육 환경을 자랑합니다.

* 인근에 모산근린공원 등 녹지공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 직접적으로 본 물건지 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다. 평택에코센터(폐기물 처리시설)가 고덕면 해창리에 위치하나, 이는 본 물건지로부터 상당한 거리에 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 동삭초등학교, 동삭중학교가 도보 통학 거리에 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 지제역까지 운행하는 전용 트롤리 버스(무료)가 운영되어 대중교통 접근성이 좋습니다. 단지 주변 도로망도 잘 갖추어져 있어 차량 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서의 내용대로 임차권이 말소될 것으로 예상되나, 만약의 경우를 대비하여 확약서의 법적 이행 여부 및 말소 절차를 최종적으로 확인하는 것이 안전합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 투자자의 경우, 주택 취득 시 토지거래계약 허가를 받아야 하므로 해당 사실을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 평택 센트럴자이 3단지에 위치한 아파트로, 2,324세대의 대단지를 이루고 있어 단지 내 편의시설 및 관리 수준이 높을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 학군, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 만족도가 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

* 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금 관련 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

* 따라서 본건은 비교적 안전하고 가치가 있는 투자처로 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인지도 높은 GS건설의 '자이' 브랜드 아파트로, 브랜드 가치가 높습니다.

* 동삭2지구 택지개발지구 내 위치하여 지역 발전 가능성이 기대됩니다.

* 단지 내 다양한 커뮤니티 시설(수영장, 헬스장, 실내 골프연습장 등)과 스트리트형 상가가 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 대중교통(지제역 셔틀버스) 및 차량 접근성이 우수하여 출퇴근이 용이합니다.

* 동삭초, 동삭중이 도보권에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금(0원)을 제외한 금액으로 산정해야 합니다.

* 본건의 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율, 지역 내 시세 동향, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다. 현재 유사 평형대의 실거래가는 4억 2천만원 ~ 4억 5천만원 사이에 형성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.