나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53384 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 850-2 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 정비된 주택지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하고 각급 학교가 위치하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 4층 건 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2002.09.02) 외 벽 : 외단열 시스템 시공 등임. 내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(본오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 : 금120,750,000원, 임대차계약일자 : 2018.05.11(1차), 2022.04.29(2차))이 설정되어 있으나, 자세한 임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.02.26.자로 신청채권자 서울보증보험 주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경53384 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53384 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 850-2 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 129,000,000원 (1억 2천 9백만원)

토지면적: 23.47㎡ (약 7.1평)

건물면적: 59.51㎡ (약 18.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2002년 09월 02일

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 소재하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 정비된 주택지대입니다. 본오중학교 남동측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설과 각급 학교가 소재하여 주거지로서의 기본적인 입지 여건은 양호한 편입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(본오중), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리는 2022년 12월 27일 접수된 을11 근저당권입니다.

등기부등본상 주택임차권(임차보증금 120,750,000원)이 설정되어 있으나, 2026년 02월 26일자로 신청채권자 서울보증보험 주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금 반환청구 및 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 물건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-09-21, 대항력 없음.

* 서울보증보험주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사 승계인): 보증금 115,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-05-30, 확정일자 2018-05-14, 배당신고일자 2024-08-21, 대항력 없음. (1차)

* 서울보증보험주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사 승계인): 보증금 120,750,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-05-30, 확정일자 2022-04-29, 배당신고일자 2024-08-21, 대항력 없음. (2차, 1차 보증금 증액분 5,750,000원 포함)

1.4. 상권분석

본 물건은 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지대에 위치하고 있습니다. 인근에 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 상업시설이 밀집한 중심 상업지구로 보기는 어렵습니다. 학군으로는 본오중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 원활하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가로, 학교와 상업시설이 적절히 분포되어 있어 주거하기에 무난한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 확약서: 등기부상 주택임차권이 존재하나, 대항력 및 잔존 임차보증금 반환청구를 포기한다는 확약서가 제출되어 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 다만, 최종 명도 전 관련 내용을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

* 건축물 노후: 2002년 9월 사용승인된 건물로, 약 24년 경과되었습니다. 건물 상태에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역: 물건 정보에 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 명시되어 있으나, 관련 법령 확인 결과 안산시 전역의 외국인·법인 대상 토지거래허가구역은 2022년 5월 1일부로 해제되었으며, 현재는 공공주택지구 등 특정 구역만 지정되어 있습니다. 따라서 본 물건에 직접적인 토지거래허가 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

안산시 상록구 본오동에 위치한 본 다세대주택은 주거지로서 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 권리관계 또한 명확하게 정리될 가능성이 높아 보입니다. 인수되는 보증금이 없어 권리 분석 측면에서 안정적이며, 주변 시세 대비 감정가가 적정하거나 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다. 다만, 건축물의 노후도에 따른 수리비 발생 가능성 및 실제 현장 상태 확인은 반드시 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 판단되어, 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 주거 환경이 양호하고 생활 편의시설 접근성이 좋아 실거주 목적에도 적합하며, 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 건물 연차 및 면적의 다세대주택 거래 사례가 ㎡당 약 210만원에서 240만원 수준에서 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 129,000,000원으로, 건물 면적(59.51㎡) 기준 ㎡당 약 216만 7천원으로 평가되었습니다. 이는 주변 시세와 비교했을 때 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

권리관계가 명확하고 특별한 혐오시설 또한 소재하지 않는 점을 고려할 때, 감정가 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 주변 실거래가 예시:

* 2026년 7월 2일, 826-10번지 (20.96㎡) 4,400만원 (㎡당 약 210만원)

* 2026년 7월 2일, 974-6번지 (60.06㎡) 14,400만원 (㎡당 약 240만원)

인수 보증금이 0원이고, 특별한 추가 부담이 없는 점을 감안하여, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 140,000,000원에서 150,000,000원 사이로 제안합니다.

권장 입찰가: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.