나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42725 [1] 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-6 대연하늘채 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 승두리 소재 '공도장로교회' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 5층건내 제3층 제302호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등. 창호 : 샷시이중창 등으로 시공.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 구비하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, '공동주택건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-6번지, 대연하늘채 2동 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경42725 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정평가액은 173,000,000원입니다.

토지 면적은 43.61㎡ (약 13.2평)이며, 건물 전용 면적은 68.07㎡ (약 20.6평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 건축물 사용승인일은 2018년 10월 15일로, 비교적 신축에 속합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 승두리 소재 '공도장로교회' 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 사다리형이며, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 12월 20일자 희망1자산대부관리유한회사의 가압류(말소 예정)입니다.

주택임차인으로 김현호 씨가 보증금 170,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

김현호 씨의 전입일자는 2021년 6월 11일, 확정일자는 2021년 5월 20일이나, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

매각으로 인해 인수되는 보증금은 0원입니다.

특히, 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고, 잔여 금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 '대항력 포기서'를 제출하였습니다. 이로 인해 임차인 관련 위험은 해소된 것으로 판단됩니다.

소유권 이전 및 기타 권리들은 모두 말소 대상입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건과 유사한 연립/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 안성시 공도읍 승두리 598-130번지 소망빌라 (81.07㎡, 2007년식): 2026년 3월, 97,000,000원에 거래. (㎡당 약 119.6만원)

* 안성시 공도읍 승두리 41-10번지 부성빌라 (67.89㎡, 2003년식): 2025년 11월, 80,000,000원에 거래. (㎡당 약 117.8만원)

* 안성시 공도읍 승두리 85번지 승두연립 (52.56㎡, 1986년식): 2025년 12월, 50,000,000원에 거래. (㎡당 약 95.1만원) (연립주택으로 직접 비교는 다소 어려움)

본 물건(68.07㎡, 약 20.6평)의 감정가는 173,000,000원입니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매 시세(㎡당 약 117~120만원)와 비교했을 때, 본 물건의 감정가는 약 ㎡당 254만원으로 약 2배 이상 높아, 시세 대비 고평가된 것으로 보입니다.

다만, 본 물건은 2018년경 준공된 신축 건물로, 인근의 2003년, 2007년식 건물보다 건축 연수가 최신이라는 장점이 있습니다. '대연하늘채'라는 단지명 또한 상대적으로 신축 및 고급 이미지에 기여할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 속한 대연하늘채 단지는 총 2개동으로 구성되어 있으며, 2동은 5층 건물로 1개 층에 8세대가 거주하는 것으로 파악됩니다. (총 20세대 규모 단지)

건물 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재경보/탐지 설비, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 감정평가액과 주변 실거래가 간의 상당한 괴리입니다. 감정가가 시세 대비 약 2배 이상 높아, 낙찰 후 추가적인 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있으나, 주거지 내 다세대주택 자체의 이용에는 직접적인 제한이 크지 않을 것으로 보입니다.

현재까지 파악된 정보상, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된(2018년경) 다세대주택으로, 입지 조건상 주거용으로 무난한 편입니다.

특히, 임차인의 보증금에 대한 인수 부담이 전혀 없다는 점(인수 보증금 0원)은 큰 장점입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로 인해 임차인 관련 위험이 완전히 해소되었습니다.

그러나 현재 가장 큰 문제는 감정평가액이 주변 실거래가보다 현저히 높다는 점입니다. 이는 입찰 시 높은 수익률을 기대하기 어렵게 만들 수 있는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년경 준공) 건물로 유지보수 측면에서의 이점.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG의 대항력 포기 조항 확인).

* 안성시 공도읍 내 주거지로서 기본적인 생활 인프라 접근 가능.

1.8. 예상 입찰가

주변 실거래가(㎡당 약 117~120만원)를 기준으로 볼 때, 본 물건(68.07㎡)의 적정 시세는 약 8,000만원에서 8,200만원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본 물건은 신축 연차(2018년경)라는 점을 감안하여, 이를 상회하는 가격대를 고려할 수 있습니다.

감정가(173,000,000원)와 실거래가(약 8,000만원대) 간의 큰 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

신축임을 감안하여, 실거래가 상단(약 8,200만원) 대비 140%~150% 수준인 110,000,000원 ~ 125,000,000원 사이를 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 입찰 예정 시점의 정확한 시장 상황과 주변 거래 동향을 추가적으로 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.