나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42734 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-10 엘리시아 5층508호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "만정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 아파트단지, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건내 5층 508호로서, 외 벽 : 타일붙임 및 돌붙임마감 등임. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택임.(내부구조 및 이용상황은 "내부구조도" 참고바람.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 연립주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약15미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 평택지원 2025타경42734 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-10 엘리시아 5층508호이며, 용도는 연립주택입니다.

감정가는 167,000,000원이며, 토지면적은 25.46㎡(약 7.70평), 건물면적은 59.78㎡(약 18.08평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "만정초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 아파트 단지, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로 노폭 약 15미터의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 강남세무서장의 압류(2022.08.29)로 판단됩니다.

등기부등본 상 다수의 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등기가 존재하나, 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약 결과, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전, 주택 임차권(김미연, 금170,000,000원), 압류, 가압류, 강제경매 등이 등기되었으며, 대부분 말소 예정 또는 말소된 상태입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-25

* 확정일자: 2021-06-10

* 배당신고일자: 2023-07-20

* 대항력: 없음

* 비고:

중요한 점은, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 잔여 금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 '대항력 포기서'를 제출하였다는 것입니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리의 안정적인 주거 상권 내에 위치하고 있습니다.

인근에 만정초등학교 등 교육 시설과 공원이 있어 주거 환경이 쾌적합니다.

주변에 연립주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 본건은 6층 건물 중 5층에 위치한 연립주택입니다.

외벽은 타일 및 돌붙임 마감으로 되어 있으며, 내부는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 인근에 위치합니다.

토지는 세장형으로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등에 속해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 임차인 김 의 보증금 170,000,000원이 존재합니다.

그러나 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 '대항력 포기서'를 제출하였으므로, 매수인이 추가적인 임차보증금 반환 의무를 부담할 가능성은 매우 낮습니다.

다만, 관련 법률 검토 시, 임차인의 확정일자가 말소기준권리보다 선순위일 경우 대항력 여부가 문제 될 수 있으나, 이 경우 HUG의 포기서 제출로 인해 매수인에게 미치는 영향은 없을 것으로 보입니다.

제공된 최근 매매 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가(167,000,000원)가 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 가격 책정에 신중을 기해야 할 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 공도읍의 우수한 입지에 자리한 연립주택입니다.

만정초등학교를 비롯한 생활 편의시설이 인접하여 실거주용으로 적합하며, 권리 분석상 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 관계가 큰 장점입니다.

특히, 임차인 관련 문제가 HUG의 대항력 포기서 제출로 인해 매수인에게 전가될 위험이 없어 매우 안정적인 물건으로 평가됩니다.

다만, 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 철저한 시세 조사를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 성공적인 투자를 위한 핵심입니다.

8. 투자 포인트

* 매수인이 인수할 보증금 없음: 임차인의 대항력 포기서 제출로 인해 권리상 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교, 공원 등 우수한 생활 인프라를 갖추고 있어 가족 단위 거주자에게 매력적입니다.

* 향후 지역 발전 가능성: 안성시 공도읍은 지속적인 개발과 함께 주거 수요가 증가하고 있는 지역으로, 장기적인 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 59.78㎡(약 18.08평)입니다.

제공된 주변 연립주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 파악되었습니다.

* 명성에이스빌C동 (59.3㎡): 100,000,000원 (2026년 2월)

* 엘리시아(781-1) (78.8㎡): 145,000,000원 (2026년 2월)

* 펠리체40 (58.32㎡): 90,740,000원 (2026년 2월)

유사 면적대의 거래가를 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 100,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(167,000,000원)는 이러한 시세 대비 높은 편입니다.

권리상 인수 부담이 없고 HUG의 대항력 포기서가 제출되어 안전성이 확보된 점을 고려하더라도, 시세 범위를 벗어나지 않는 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원으로 제안합니다.

이 가격대는 주변 시세를 반영하되, 감정가 대비 메리트를 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.