나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42773 [1] 경기도 평택시 독곡동 475 104동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 '송북초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지를 위주로 근린생활시설 및 공공시설로 형성된 아파트지대로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

본건 동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통 시 됨.

건물의 구조

1993.12.20.자로 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 12층 건내 제1층 제102호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

본건은 아파트(방4,욕실2,거실,주방/식당,발코니,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지및경보설비, 실내소화전설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지내 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

단지내 도로는 동측으로 왕복2차선의 아스콘포장도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(지산2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류( 폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송북초교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행 장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법 인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 독곡동 475, 104동 1층 102호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경42773 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 241,000,000원입니다.

* 소재지: 경기도 평택시 독곡동 475 104동 1층102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 241,000,000원

* 토지 면적: 49.73㎡ (약 15.04평)

* 건물 면적: 99.63㎡ (약 30.13평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (등기부 요약상 근저당권자 및 임의경매 신청자)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 지산동에 위치한 '송북초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지를 중심으로 근린생활시설 및 공공시설이 형성된 전형적인 아파트 지대로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난합니다.

단지 내 도로는 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(지산2지구)에 속하며, 대로1류, 대로3류, 소로1류, 소로2류 등의 도로에 접해 있습니다.

다만, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여 소음 영향이 상당할 수 있습니다. 또한, 외국인 주택 취득 시 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 내국인에게는 해당되지 않습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로, 채무자의 담보권 실행으로 인해 진행되는 경매입니다.

집합건물 등기부 요약상 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

1996년 6월 25일 소유권이전(김순자), 2011년 3월 17일 소유권이전(홍상의)이 있었습니다.

말소기준권리인 2016년 3월 25일자 중소기업은행의 근저당권(176,400,000원) 외에, 2020년 10월 21일자 예스자산대부주식회사의 가압류(10,171,160원)와 2022년 7월 22일자 주식회사토마토자산관리대부의 근저당권(59,800,000원)이 등기되어 있었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

현재 진행 중인 경매 개시 결정 등기(2025.10.15, 중소기업은행, 130,093,089원)가 말소되지 않고 남아 있습니다.

전체 등기부상 채권 총액은 246,371,160원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내부에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 다소 거리가 있으나, 일상생활에 필요한 편의시설들은 비교적 잘 갖춰진 편입니다.

5. 생활정보

본 건은 1993년 12월 20일 사용승인된 송탄동부아파트 104동 1층 102호입니다.

건축물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕이며, 12층 건물 중 1층에 해당합니다.

내부 이용 상태는 방 4개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비로는 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 실내 소화전, CCTV 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지(송탄동부아파트)는 총 6개 동, 336세대로 구성되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 부대시설을 갖추고 있습니다.

총 주차 대수는 204대이며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1993년 준공되어 30년 이상 경과한 건물로, 향후 시설 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 소음 공해: 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여, 비행기 소음으로 인한 생활 불편 및 주거 쾌적성 저하가 예상됩니다. 이는 향후 재산 가치 상승에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 향후 개발 제한 가능성: 군사 시설 인접 지역으로, 관련 법규에 따른 건축 행위나 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 내에 위치한 오래된 아파트 단지의 일부로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 편의는 갖추고 있습니다.

하지만, 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있다는 점은 주거 쾌적성과 향후 자산 가치에 있어 매우 중요한 부정적 요인입니다.

건물 자체의 노후화도 감안해야 할 부분입니다.

따라서, 소음 문제에 둔감하거나 소음 완화 방안이 있거나, 혹은 임대 수익 목적 등으로 접근하는 경우 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 소음 문제를 감수할 수 있고, 가격 메리트가 있다면 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익: 지역 내 꾸준한 임대 수요가 있다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 매입하여 임대 수익을 창출할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 도시 개발 가능성: 평택시의 지속적인 개발 및 군 소음 문제 해결에 대한 장기적인 기대감이 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 241,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 살펴보면, 본 건과 동일한 면적(99.63㎡)의 경우 2026년 5월 16일에 7층이 227,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

본 건은 1층에 해당하여 일반적으로 7층보다 낮은 가치를 가질 수 있습니다. 또한, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 속해 있다는 점은 시세 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 약 10~15% 가량의 낙찰가율을 예상해 볼 수 있습니다.

감정가와 최근 거래가를 감안하여, 예상 입찰가는 200,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 보수적 접근: 200,000,000원

* 적정 접근: 210,000,000원 ~ 220,000,000원

입찰 전에 현장 방문을 통해 소음 정도를 직접 확인하고, 주변 시세 변동 추이를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.