나이스옥션 법원경매 평택 2025타경883 [1] 경기도 평택시 고덕동 2683-1 고덕국제신도시리슈빌레이크파크 1407동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕함박초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 고 덕국제신도시내 공동주택(아파트)단지, 학교, 공원등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보 통임.

교통상황

본건단지까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물내 제13층 제1301호 로서, 외벽:몰탈위페인팅마감등. 내벽:벽지도배,타일붙임마감등. 창호:샷시창호마감등임.

이용상태

아파트(집합건축물현황도면상 방3,거실,주방/식당,욕실2,다용도실,발코니등의 구조임)로 이 용중임. ※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로가 개설되어 있고 서측으로 외곽공도와 연계되며 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 중로3류 (폭12m~15m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(함박유치원), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2."감정평가액의 산출근거 및 결정의견" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경883 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2683-1 고덕국제신도시리슈빌레이크파크 1407동 13층1301호 (도로명 주소: 경기도 평택시 고덕국제6로 50)

용도: 아파트

감정가: 552,000,000원

토지면적: 70.20㎡ (약 21.23평)

토지지분: 70.196㎡ (약 21.23평)

건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9785㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 규모: 총 20층 건물 중 13층에 위치한 아파트 (전용면적 약 85㎡)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 고덕동, 고덕국제신도시에 속한 아파트 단지 내 물건입니다.

* 주위환경: 본건은 "고덕함박초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 고덕국제신도시 내 공동주택 단지, 학교, 공원 등이 소재하여 주거 지역으로서의 기본적인 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 단지 내 도로가 개설되어 있고, 서측으로 외곽 공도와 연결되어 있어 도로 이용은 편리합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 해당하며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(함박유치원)이며, 외국인이 주택 취득 시 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26~2026.8.25).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 2일 접수된 구로3동새마을금고의 근저당(을1, 채권최고액 504,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 약 922,745,902원으로, 감정가(552,000,000원)를 초과합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 9월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 유무와 별개로 실제 점유 관계 및 법적 권리 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 고덕국제신도시는 계획된 신도시로서, 주거, 상업, 교육, 공공시설이 체계적으로 개발되고 있는 지역입니다.

* 인근에 고덕함박초등학교, 함박유치원 등이 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 신규 택지지구 특성상, 단지 내 상가 및 주변 상업시설이 점차 확충되고 있어 생활 편의시설 이용이 편리해질 것으로 예상됩니다.

* 현재까지 파악된 바로는, 해당 아파트 단지 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)의 직접적인 입지는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 고덕국제신도시 내 브랜드 아파트 단지(고덕국제신도시리슈빌레이크파크)에 속하여 쾌적하고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교육 환경: 북동측에 고덕함박초등학교가 근접해 있어 통학이 편리하며, 인근에 유치원이 있어 자녀가 있는 가구에 적합한 환경입니다.

* 편의시설: 신도시 내 계획된 상업 시설 및 공공시설을 이용할 수 있으며, 향후 개발에 따라 편의시설이 더욱 다양해질 것으로 기대됩니다.

* 교통: 자가용 이용 시 주요 도로 접근성이 양호하며, 인근 버스 노선을 통해 지역 내 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 임대 관계: 임차인 정보가 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 추가적인 명도 이슈 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

* 내부 상태 확인 필요: 감정평가서에 따르면 건물 내부 구조 및 상태에 대한 재확인이 요구됩니다. 인수 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가를 크게 상회하므로, 낙찰 후 채무 정리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 낮으나, 경쟁 입찰 시 고가 낙찰 위험이 있습니다.

* 개발 지역 특성: 고덕국제신도시는 계속 개발 중인 지역으로, 향후 주변 개발 계획에 따른 환경 변화 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕국제신도시 내에 위치한 신축급 아파트로, 편리한 교통과 교육 환경을 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다.

권리 관계는 명확하고 매각으로 모두 소멸되므로 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 임차인과의 명도 문제, 건물 내부 상태 점검 및 수리 비용 발생 가능성은 충분히 고려해야 할 사항입니다.

고덕국제신도시의 지속적인 개발 계획과 함께 장기적인 시세 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 고덕국제신도시의 미래 가치: 삼성전자 등 대규모 산업단지 배후 수요와 함께 계획적으로 조성되는 신도시로서 향후 발전 가능성이 높습니다.

* 신축급 아파트: 비교적 최근에 건축되어 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 교육 환경 우수: 초등학교와 유치원이 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 권리 관계가 명확하며, 별도의 토지 관련 협상 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 552,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 보증금 0원)

* 참고사항: 본 물건은 채권 총액이 감정가를 초과하나, 인수되는 권리가 없어 일반적인 경매 절차에 따라 진행될 것입니다.

* 예상 입찰가 산정 시, 정확한 시세 조사, 최근 실거래가, 주변 아파트 매물 현황, 예상 명도 비용, 필요한 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 90% 범위를 참고하되, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. (예: 약 386,400,000원 ~ 496,800,000원)

* 본 물건은 유찰 시 최저매각가격이 점진적으로 낮아질 수 있으므로, 시장 상황과 본인의 자금 계획을 고려하여 최적의 입찰 시점을 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.