나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53195 [1] 경기도 하남시 망월동 1093-1 미사푸르지오시티 에이동 18층에이-1814호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류업 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철5호선 '미사역' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지 및 상업·업무시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 본건 남동측 인근에 지하철5호선 '미사역'이 위치하며 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 제18층 제A-1814호로서, 외벽 : 페인팅 마감 및 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생설비(급·배수 등), 소방설비, 승강기설비, 보안설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 상업·업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) : 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접 합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-07-25)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구 역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관 한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수 자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53195 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1093-1 미사푸르지오시티 에이동 18층에이-1814호

용도: 오피스텔

감정가: 313,000,000원

토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

건물면적: 42.15㎡ (약 12.75평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼OOOOOOOO

감정평가요약: 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 '미사역' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상업·업무시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임. 차량 진·출입이 가능하고, 지하철 5호선 '미사역'이 인근에 위치하며 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함. 본건은 철근콘크리트구조 20층 건물 내 18층 오피스텔이며, 업무시설(오피스텔)로 이용 중임. 위생, 소방, 승강기, 보안 설비 등이 되어 있음. 토지는 2필지 일단의 가장형 토지로 상업·업무용 건부지로 이용 중이며, 북동측 약 30m, 남서측 약 15m 도로에 접함. 토지이용계획상 용도지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 '미사역' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 아파트단지 및 상업·업무시설이 혼재하는 지역으로서, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로의 진·출입이 용이하며, 본건 남동측 인근에 지하철 5호선 '미사역'이 위치하고 있고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 대로2류 및 중로2류 도로에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한구역, 토지거래계약허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을3. 전세권설정, 권리자: 삼성엔지니어링주식회사, 권리금액: 300,000,000원. 이 권리는 '인수'로 표기되어 있으며, 말소기준권리가 되어 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높음.

* 말소되는 권리: 갑4. 가압류(최대한, 26,000,000원), 갑5. 임의경매(삼성이앤에이, 300,000,000원) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 확인됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 삼성엔지니어링주식회사

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 등기부상 전세권자(을3, 300,000,000원, 인수)와 동일한 주체로 보이며, 대항력은 없으나 보증금 전액에 해당하는 전세권이 말소기준권리로서 인수될 가능성이 있어 주의가 필요함.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 '을3' 전세권설정(삼성엔지니어링주식회사, 300,000,000원)이 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업·업무시설

본건이 위치한 미사역 인근은 하남시의 주요 상업·업무 중심지로, 다양한 상업 시설과 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역임.

4.2. 교통 편의성

지하철 5호선 미사역 역세권에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 출퇴근 및 타 지역 이동이 매우 편리함.

4.3. 잠재적 임대 수요

역세권 오피스텔로서, 인근 업무 지구 종사자 및 지하철 이용객을 대상으로 한 꾸준한 임대 수요가 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대형 쇼핑몰, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있어 생활이 편리한 환경임.

5.2. 주거 환경

아파트 단지와 업무·상업 시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 비교적 쾌적하나 상업 지역의 특성상 소음 등은 발생할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 부담

등기부상 말소기준권리인 전세권(삼성엔지니어링주식회사, 300,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 할 위험이 매우 높습니다. 이는 본건의 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 임차인 보증금 관련 불확실성

임차인(삼성엔지니어링주식회사)의 대항력은 없으나, 동일 금액의 전세권이 인수되는 점을 고려할 때, 보증금 회수 문제와 관련된 복잡한 법적 쟁점이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 공장설립제한구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 거래 시 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 주변 환경 조사

현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역 등 관련 규제 사항은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 미사역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고, 주변 상업·업무시설 밀집 지역으로 생활 편의성이 뛰어난 오피스텔임. 건물 자체의 구조 및 이용 상태는 양호한 편이나, 등기부상 3억 원에 달하는 전세권이 말소되지 않고 인수되는 것이 가장 큰 리스크 요인임. 이 인수되는 권리 금액을 고려할 때, 낙찰 후 실질적인 총 취득 비용이 감정가 또는 예상 시세보다 훨씬 높아질 수 있으므로, 인수되는 권리의 처리 방안 및 예상되는 추가 비용을 면밀히 파악한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 미사역과의 접근성이 뛰어나 향후 시세 상승 잠재력이 있음.

* 오피스텔 수요: 인근 업무 단지 및 대중교통 이용객을 중심으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 미사지구 개발: 미사지구 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

313,000,000원

9.2. 최근 매매가 분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 21.33㎡ (약 6.45평) 또는 24.43㎡ (약 7.39평) 면적의 오피스텔에 대한 것으로, 거래 금액은 12,000만원에서 12,300만원 수준임.

이를 평당 가격으로 환산하면 약 1,624만원에서 1,907만원 사이로 분석됨.

본건의 전용면적은 42.15㎡ (약 12.75평)이므로, 이를 기준으로 시장 가격을 추정하면 약 2억 2,860만원에서 2억 4,187만원 범위로 예상됨.

9.3. 감정가 대비 시장 가격

본건의 감정가는 313,000,000원 (평당 약 2,455만원)으로, 최근 거래된 소형 면적 오피스텔의 평당 가격보다 높게 책정되어 있음. 이는 본건이 더 넓은 면적을 가지고 있다는 점을 반영한 것으로 보임.

9.4. 인수되는 권리

등기부상 '인수'로 명시된 전세권 300,000,000원이 존재함. 이는 본건 입찰 시 고려해야 할 가장 중요한 요소임.

9.5. 예상 입찰가 산정

권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 제공되었으나, 실제로는 300,000,000원의 전세권이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이를 고려하여 입찰가를 산정할 경우, 실질적인 취득 비용이 매우 높아지므로 신중한 접근이 필요합니다.

일반적인 경매 절차에서 감정가의 70~90% 수준을 고려할 수 있으나, 본건의 경우 인수되는 권리 금액을 감안하면 낙찰 후 총 부담액이 과도해질 수 있습니다.

감정가 313,000,000원의 80% 수준인 약 250,400,000원을 일반적인 예상 입찰가로 고려할 수 있습니다. 그러나 이 금액은 인수되는 3억원의 전세권을 제외한 금액이며, 실제로는 5억 5천만원 이상의 총 부담이 발생할 수 있음을 명확히 인지해야 합니다.

결론적으로, 인수되는 전세권의 처리 방안(변제, 대위변제, 소송 등)을 명확히 파악하고, 본건의 실질적인 총 취득 가능 가격을 산정한 후, 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.