나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53192 [1] 경기도 광주시 문형동 140-1 오포우림퓨전빌 101동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 문형동 소재 ‘문형교차로’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 전반적으로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골트러스조지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 몰탈위 수성 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등. 창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임. [후첨 '내부구조도'참조]

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기 및 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄(계단식)하게 조성된 부정형의 완경사지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지의 남서측으로 노폭 약 12미터의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(지구단 위계획구역 세부수립내용은 도시계획과에 별도확인요), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축 사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 소하천구역(소하천부지 인접토지는 하천과 하천관리팀에 별도 확인요), 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토 지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기타 : 대상물건은 현장조사 시 폐문·부재로 인하여 내부조사가 불가능하였는 바, 내부 구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상의 현황도면, 외부관찰 및 동·류형 부동산의 표준적인 이용상황 등에 의거 판단하였으니, 경매 진행 시 재확인 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:김성우)로부터 2026.06.01자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53192 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 문형동 140-1, 오포우림퓨전빌 101동 1층 102호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 경량철골트러스조 지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제1층 제102호

이용 상태: 아파트로 이용 중

1.3. 면적 정보

토지 면적: 58.28㎡ (약 17.63평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 84.22㎡ (약 25.48평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 58.2818㎡ (약 17.63평)

건물 지분: 84.217㎡ (약 25.48평)

1.4. 감정가

감정가: 227,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 광주시 문형동 소재 '문형교차로' 북서측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 세부 내용은 도시계획과 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권은 백종봉 외 일본인 명의로 이전되었으며, 2024년 5월 31일 접수된 주택임차권(김성우, 230,000,000원)은 말소 예정입니다. 또한, 동수원세무서장 및 국민건강보험공단의 압류 기록이 있습니다. 말소기준권리인 압류(동수원세무서장, 2024.04.23)보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025.10.16)으로 본 경매가 진행 중입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김성우 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 25일

확정일자: 2022년 5월 4일

주의사항: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 1일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력은 상실되는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 속한 단지 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 일부 거주민 후기에서는 주변 상가가 많지 않아 불편함을 느끼는 경우도 있습니다. 이는 차량 접근성이 용이하다는 점과 함께 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 오포우림퓨전빌

총 동수: 6동

총 세대수: 498세대

사용승인일: 2002년 2월 23일

총 층수: 15층 (본건 1층)

주차대수: 총 134대 (지하 18대, 지상 116대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터

5.2. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다. 단지 외부의 편의시설 접근성은 주변 상권 분석을 참고하시기 바랍니다.

5.3. 교육시설

본건 인근에 대한 구체적인 교육 시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 보증 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서 내용은 임차인의 대항력을 포기하고 보증금 중 일부만 변제받아도 임차권 등기를 말소해 주겠다는 내용입니다. 이는 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않아도 되는 긍정적인 요인이지만, HUG와의 계약 조건 변경 및 확약서의 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 혐오시설 존재 가능성

주변 환경에 대한 조사 결과, 대상 물건 인근에 명확한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '소규모 공장'이 혼재되어 있다는 점은 인지해야 합니다.

6.3. 내부 미확인

현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상황 조사가 불가능했습니다. 집합건축물대장 상 현황도면, 외부 관찰 및 동·류형 부동산의 표준적인 이용 상황에 의거 판단하였으므로, 경매 진행 시 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 오포우림퓨전빌 아파트 경매 물건입니다. 감정가는 2억 2,700만원이며, 최근 2026년 6월 거래된 실거래가 평균은 약 2억 2,200만원 수준입니다. 권리분석 상 임차인의 대항력 상실 가능성이 높고 인수되는 보증금이 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 기대할 수 있습니다. 단, HUG의 확약서 내용에 따른 변수가 존재하며, 내부 미확인 상태이므로 현장 조사를 통한 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 임차인 보증금 인수 부담 없음 (확약서에 따른).

* 최근 실거래가 기준 시장 가치 형성.

* 단지 내 생활 편의시설 및 준수한 교통 접근성.

* 토지이용계획 상 개발 가능성 잠재.

9. 예상 입찰가

감정가 227,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가(평균 약 222,000,000원)와 1층이라는 점, 권리관계의 복잡성(HUG 확약서) 등을 종합적으로 고려하여, 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 210,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.