나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53150 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널복합건물 제지2층 201호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 야탑역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 의료시설, 오피스텔, 업무시설 등이 소재하며, 대상물건이 속한 동 건물 내에는 대형마트(홈플러스), 영화관(CGV), 성남종합버스터미널 및 소규모 상가 등이 입점해 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 야탑역, 성남종합버스터미널이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 지하4층 지상7층 건물 내 제지2층 제201호로서, 외벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감 등, 내벽: -- 바닥: 마루깔기 마감 등, 창호: --

이용상태

대상물건은 공부 상 판매 및 영업시설이며, 현황 공실상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 중앙 냉ㆍ난방설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 운수시설 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 45m, 남측 및 북측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 22m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 자동차정류장, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

2.1. 사건번호

성남지원 2025타경53150 (1)

2.2. 소재지

경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널복합건물 제2층 201호 (신주소: 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16 (야탑동))

2.3. 용도

판매시설 (건축물대장상 주용도는 판매시설이며, 기타 용도로 운수시설, 영업시설, 문화 및 집회시설, 제1종 근린생활시설 등으로 복합 사용됨)

2.4. 감정가

48,000,000원

2.5. 면적

* 토지면적: 3.19㎡ (약 0.96평)

* 토지지분: 3.195㎡ (약 0.97평)

* 건물면적: 7.14㎡ (약 2.16평)

* 건물지분: 7.14㎡ (약 2.16평)

2.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산임의경매

2.8. 채권자

박OO

2.9. 특이사항

공동담보

2.10. 감정평가요약

구분건물 감정평가 요항표

2.11. 건축물 현황

* 건물명: 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물

* 구조: 철골철근콘크리트조 지하4층 지상7층

* 사용승인일: 1995.04.24

* 준공일: 2003.01.30

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 성남시 분당구 야탑동에 위치하며, 야탑역 북서측 인근에 자리합니다. 주변으로는 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 의료시설, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다. 특히, 대상 물건이 속한 건물 내에는 대형마트(홈플러스), 영화관(CGV), 성남종합버스터미널 및 소규모 상가 등이 입점해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 야탑역, 성남종합버스터미널이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 인접 도로상태

동측으로 노폭 약 45m, 남측 및 북측으로 약 25m, 서측으로 약 22m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당)

* 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 자동차정류장

* 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. / 대상: 외국인 등, 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. / 대상용도: 아파트)

3.5. 건물의 구조 및 이용상태

* 구조: 철골철근콘크리트조 지하4층 지상7층 건물 내 제2층 제201호

* 외벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감

* 바닥: 마루깔기 마감

* 이용상태: 공부상 판매 및 영업시설이나, 현재는 공실 상태입니다.

3.6. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 중앙 냉난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비, 화재 탐지 및 경보 설비 등을 갖추고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (2003.05.03.)

4.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 등기부등본 상 을1 근저당권(박태호)을 말소기준으로 하여, 을2 근저당권(주식회사월드에셋인베스트먼트), 을2-1 근저당권가처분(임홍민), 갑12-1 소유권이전청구권가처분(임홍민), 갑14 압류(성남시분당구), 갑16 압류(노원세무서장) 등이 소멸될 것으로 예상됩니다. 또한, 본 건 경매개시결정 등기(갑19, 박태호) 역시 소멸 대상입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 의하면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.4. 임차인 현황

* 임대 관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인이 존재할 가능성이 있으나, 보증금 및 월세 등 구체적인 사항이 확인되지 않았습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4.5. 등기부 요약

* 채권 총액: 약 2,701,880,000원

* 주요 권리 내역:

* 가압류: 한국전기통신공사 (2001-02-19, 550,000,000원)

* 가압류: 김원구 (2003-03-26, 31,250,000원)

* 가압류: 이성완 (2003-03-27, 62,500,000원)

* 근저당권: 박태호 (2003-05-03, 58,130,000원) (말소기준)

* 근저당권: 주식회사월드에셋인베스트먼트 (2016-11-11, 2,000,000,000원)

* 가처분: 임홍민 (2017-07-11, 근저당권 및 소유권이전청구권)

* 압류: 성남시분당구 (2018-07-02)

* 압류: 노원세무서장 (2020-04-21)

* 임의경매 개시: 박태호 (2025-10-15, 58,130,000원)

5. 상권분석

5.1. 상권 특징

야탑역을 중심으로 형성된 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부합니다. 대형마트, 영화관, 버스터미널 등 집객 시설이 많아 상업 활동이 매우 활발합니다.

5.2. 배후수요

인근에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후수요를 확보할 수 있습니다. 또한, 주변 업무시설 및 오피스텔 거주자들도 잠재 고객이 될 수 있습니다.

5.3. 경쟁 환경

다양한 업종의 상가와 편의시설이 밀집해 있어 경쟁이 치열할 수 있습니다. 하지만, 대형 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5.4. 상권 전망

성남시의 핵심 상권 중 하나로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 지속적인 상권 활성화가 기대됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 홈플러스 야탑점

* 문화: CGV 야탑점

* 교통: 성남종합버스터미널, 야탑역 (수인분당선)

* 기타: 다양한 상가, 병원, 관공서 등

6.2. 주거 환경

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 쾌적합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 현재 공실 상태

* 대상 물건은 공부상 판매 및 영업시설이나, 현재 공실 상태로 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다. 임차인 모집 및 내부 수리 등에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7.2. 높은 채권 총액

* 등기부 채권 총액이 약 27억원으로 매우 높아, 경매 과정에서 가격 상승이나 인수될 수 있는 부담 요인이 있는지 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

7.3. 공동담보 물건

* 본 건은 공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건들의 경매 진행 결과 및 낙찰가에 따라 본 건의 경매 절차나 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

7.4. 토지거래허가구역 지정

* 일정 기간 동안 특정 용도의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있어, 향후 매각이나 개발 시 제한 사항이 될 수 있습니다. (외국인 등 대상, 아파트 용도 등)

7.5. 비행안전구역(군사시설 보호법)

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 건물 신축, 증축, 개축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 성남시 분당구 야탑동의 핵심 입지에 위치한 복합 상업시설 내 소형 판매시설입니다. 야탑역과 종합버스터미널 인근이라는 뛰어난 교통 및 접근성을 바탕으로 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 건물 내 대형마트, 영화관 등 편의시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

하지만, 현재 공실 상태라는 점과 약 27억원에 달하는 높은 채권 총액, 공동담보 물건이라는 점은 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역 및 비행안전구역 지정 등 법적 제한 사항도 고려해야 할 요소입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 투자 가치를 면밀히 분석해야 하는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 핵심 입지: 야탑역 초역세권 및 성남종합버스터미널 인접지로, 최상의 교통 및 유동인구 확보 가능.

* 복합 상업 시설 내 위치: 대형마트, 영화관 등 주요 시설과 시너지 효과 기대.

* 개발 잠재력: 중심상업지역 및 지구단위계획구역으로 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 낮은 면적 대비 감정가: 전용면적 7.14㎡에 감정가 4,800만원으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성 존재.

10. 예상 입찰가

본 물건은 전용면적 7.14㎡의 소형 상가로, 현재 공실 상태입니다. 감정가는 4,800만원으로 책정되어 있으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

주변 상권의 시세 및 유사 물건 거래 사례를 조사한 결과, 해당 지역의 상가들은 업종, 층수, 전용면적에 따라 가격 편차가 매우 큽니다. 본 물건은 매우 작은 면적이지만, 유동인구가 풍부한 복합 상업 시설 내 위치한다는 장점이 있습니다.

다만, 약 27억원의 높은 채권 총액, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 공실 상태임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 소형 상가의 경우 감정가의 100% ~ 120% 수준에서 낙찰되는 경우도 있으나, 본 건은 추가적인 리스크 요인이 존재하므로 신중한 판단이 요구됩니다.

보수적으로 감정가 수준인 4,800만원부터 시작하여, 물건의 잠재적 가치와 희소성을 고려할 때 최대 5,500만원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정은 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 및 임대료 수준을 면밀히 조사하며, 모든 권리 관계를 재확인한 후에 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.