나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53183 [1] 경기도 하남시 망월동 1096 미사마이움센트럴아케이드 5층 510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 "미사역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 용이하고, 인근에 지하철 5호선 미사역 및 노선버스정류장이 소재 하는 등 대중교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상15층 건물 내 제5층 제510호로서 외벽 : 외장석재 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 내부 인테리어 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세로장방형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 토지 남.북측으로 각 20~25미터 포장도로와 서측으로 10미터 내외의 도로(보행자전용 도로)에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로 )(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제 한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별 법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한 지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하 남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립, 다세대).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임))

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 배현진)로부터 2026. 6. 1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 성남지원 2025타경53183 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 하남시 망월동 1096 미사마이움센트럴아케이드 5층 510호

토지면적: 4.23㎡ (약 1.28평)

건물면적: 22.03㎡ (약 6.66평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상15층 건물 중 제5층 제510호

건축물 사용승인일: 2018년 08월 08일

1.4. 매각 조건

감정가: 134,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 "미사역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 편의성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 미사역 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접지와 등고 평탄한 세로장방형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내에서는 관련 규정에 따른 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권변동 내역, 가압류(오케이저축은행, 21,002,626원), 근저당(구장회, 30,000,000원), 주택임차권(배현진, 155,000,000원), 강제경매(주택도시보증공사, 155,000,000원) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 배현진 임차인이 등재되어 있으며, 보증금 155,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 10월 20일, 확정일자 2021년 09월 17일입니다. 임차인 현황 및 등기부상 주택임차권(을4)은 말소 예정으로 확인됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 오케이저축은행의 가압류(갑4, 2023.04.06.)보다 늦은 순위의 권리인 주택임차권(을4), 근저당권(을3), 강제경매(갑7)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 보증금 인수 분석

임차인 배현진은 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금 155,000,000원에 대한 (양도전) 확약서를 제출하였으며, 해당 확약서에는 임차인이 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 포함되어 있습니다. 또한, 임차인 현황상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 오피스텔 시세 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일 건물인 '미사 마이움 센트럴 아케이드' 내에서 유사 면적의 오피스텔이 2026년 5월 거래되었습니다.

4.2. 면적별 실거래가 분석

20. 02㎡ 면적은 95,000,000원에, 24.38㎡ 면적은 120,000,000원 및 136,000,000원에 각각 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산 시, 약 470만원/㎡ ~ 560만원/㎡ 수준입니다.

4.3. 본건 감정가 및 시세 비교

본건의 감정가는 134,000,000원으로, 건물면적 22.03㎡(약 6.66평) 기준 평당 약 608만원/㎡ 수준입니다. 이는 최근 실거래가 평균 대비 다소 높은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 외장석재 및 페인팅 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 현황

본건은 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 확약서 내용

주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서 내용이 본건 매각에 영향을 미칠 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 확약서의 세부 이행 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한사항

본건이 속한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

미사역 인근의 편리한 교통망과 주변 상업 및 주거 단지와의 접근성이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 권리관계 명확성

임차인의 대항력 포기 및 말소 예정인 권리들로 인해 낙찰 후 명도 및 권리 관계 정리가 비교적 수월할 것으로 보입니다. 또한, 인수해야 할 보증금이 없어 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 산정

최근 실거래가 추이를 고려할 때, 본건(22.03㎡)의 적정 시세는 약 110,000,000원에서 125,000,000원 범위로 예상됩니다.

9.2. 권리 인수 비용 고려

본건은 임차인 보증금 인수 금액이 0원이므로, 예상 입찰가 산정에 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다.

9.3. 최종 제안 입찰가

상기 시세 및 권리 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 약 115,000,000원에서 120,000,000원 사이를 제안합니다. 다만, 감정가 대비 시세 괴리를 감안하여 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.