나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4734 [1] 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 1층101호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "풍산고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 상업시설, 관공서, 공원등이 소재하는 바 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건동까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건내 1층 101호로서, 외벽: 외장석재붙임 내벽: 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 샷시창호임.

이용상태

기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화기설비, 화재탐지설비, 보안설비 등 도어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 10층 공장(지식산업센터) 및 지원시설 (근린생활시설 및 기숙사)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약15미터~20미터 정도의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭15m~20m)(접함), 중로3류(폭12m~15m) (접함), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 2025, 10.20~2026.12.31, 허가대상:하남시 전역 아파트 용도한정), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간 2025,08.26~2026.08.25, 허가대상:외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자 인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 소재지 및 건물 정보

2.1. 1. 사건번호: 성남지원 2025타경4734 (1)

2.1. 2. 소재지: 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 1층 101호

* 주소 체계상 경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 30 (풍산동)으로 확인됨.

* 건물명: 미사동일넥서스

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 내 1층 101호.

* 건물 외벽: 외장석재붙임, 내벽: 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 샷시창호.

* 건물의 주요 용도: 공장 (지식산업센터), 지원시설 (근린생활시설 및 기숙사)

2.2. 면적 정보

2.2. 1. 토지면적: 11.99㎡ (약 3.63평)

2.2. 2. 건물면적: 48.91㎡ (약 14.80평)

2.3. 기타 기본 정보

2.3. 1. 감정가: 950,000,000원 (구억 오천만원)

2.3. 2. 경매구분: 부동산 임의경매

2.3. 3. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.3. 4. 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "풍산고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 근린생활시설, 업무시설, 상업시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 생활 및 업무 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본 건물까지 차량의 출입이 용이합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 남측 및 동측으로 노폭 약 15미터~20미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

2.

2.1. 말소기준권리 및 총 채권액

* 말소기준권리: 2022년 11월 11일 접수된 국민은행 근저당권 (을1, 채권금액 783,600,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 약 844,310,000원 (국민은행 근저당 783,600,000원 + 동일코퍼레이션 근저당 60,710,000원)

2.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

2.3. 임차인 현황 및 주의사항

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로, 실제 거주하거나 사업을 영위하는 임차인이 있는지, 있다면 계약 조건은 어떠한지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 보증금 액수가 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

2.4. 등기부 요약

* 을1: 국민은행 근저당 (2022-11-11, 783,600,000원) - 말소기준권리

* 을2: 주식회사동일코퍼레이션 근저당 (2022-11-11, 60,710,000원)

* 갑3: 국민은행 임의경매 (2025-10-17, 668,754,695원)

* 갑2: 남연주 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2022-11-11)

1.3. 상권분석

2.

2.1. 주변 상권 및 편의시설

* 본건은 근린생활시설, 업무시설, 상업시설 등이 밀집한 지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 주변에 관공서 및 공원 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

2.2. 건물 이용 및 용도

* 건축물대장상 본건이 속한 건물의 주요 용도는 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사)입니다.

* 본 물건(101호)의 이용상태는 기준시점 현재 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

2.

2.1. 주변 시설

* 교육시설: "풍산고등학교"가 인근에 소재합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 기타: 상업, 업무, 관공서, 공원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

2.2. 기반 설비

* 건물 내 기본적인 급·배수 설비, 위생 설비, 승강기 설비, 소화기 설비, 화재 탐지 설비, 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

2.1. 건물 층수 정보 불일치 리스크

* 제공된 소재지 정보에는 "1층 101호"로 기재되어 있으나, 건축물대장 JSON 정보에서는 해당 건물이 지하4층, 지상10층이며, 전유부 데이터(flrNo: 10)상으로는 10층에 위치하는 것으로 해석될 수 있습니다. 이 정보의 불일치에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다. (1층인지 10층인지에 따라 물건의 가치 및 활용도가 크게 달라질 수 있습니다.)

2.2. 임대차 관계 미확인 리스크

* 임대관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없는 점은 권리관계상 단순해 보일 수 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 점유자나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

2.3. 공실 장기화 리스크

* 본건은 현재 공실 상태이므로, 향후 임차인을 확보하지 못할 경우 공실이 장기화되어 수익이 발생하지 않을 위험이 있습니다.

2.4. 토지 이용 제한

* 토지 이용 계획상 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류·3류 접함, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 다만, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용은 주로 주택 및 외국인 매수자에 한정되어 있어, 본 물건(공장/지식산업센터)의 직접적인 거래에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

2.5. 주변 혐오시설 부재

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장, 소각장, 유해물질 배출 공장 등)이 직접적으로 확인되지 않아, 주변 환경으로 인한 가치 하락 위험은 낮은 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

2.

2.1. 물건 개요

* 본 물건은 경기도 하남시 풍산동 소재 미사동일넥서스 내 1층 101호(정보 불일치 가능성 확인 필요)로, 공장(지식산업센터) 및 지원시설로 활용 가능한 집합건물입니다.

* 주변은 상업, 업무, 관공서, 공원 등 다양한 시설이 혼재되어 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 감정가는 9억 5천만원이며, 현재 공실 상태입니다.

2.2. 권리 관계

* 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되는 안전한 권리 관계입니다.

* 임대차 관계 미상 및 인수되는 보증금 0원이라는 점은 명도 관련 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

2.3. 주요 이슈

* 가장 큰 이슈는 건축물대장상 층수 정보와 제공된 소재지상의 층수 정보 불일치입니다. 이 부분에 대한 명확한 사실 확인이 최우선적으로 이루어져야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

2.1. 입지적 장점

* 미사지구의 성장 잠재력: 신도시 개발에 따른 지역 가치 상승 기대.

* 교통 및 편의시설 접근성: 차량 및 대중교통 이용 편리, 주변 상업·행정시설 인접.

2.2. 활용 가치

* 다용도 활용 가능성: 공장, 지식산업센터, 근린생활시설, 기숙사 등 다양한 용도로 활용 잠재력 보유.

2.3. 권리 관계의 명확성

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 권리 분석상 안전한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가 산정 전략

2.

2.1. 고려사항

* 감정가: 950,000,000원

* 채권 총액: 844,310,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 실거래가 및 주변 시세 분석: 유사 물건들의 최근 거래 가격, 임대료 수준, 공실률 등을 종합적으로 파악해야 합니다. (본건의 1층 101호에 해당하는 면적과 층수의 실거래가 정보 확인 필요)

* 층수 불일치 이슈 해결 비용 및 시간 고려: 해당 리스크 해소에 필요한 시간과 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 명도 관련 비용 및 예상 소요 기간: 임대차 관계 미상에 따른 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 제반 비용 및 시간을 산정하여 입찰가에 반영해야 합니다.

2.2. 입찰가 산정 접근법

* 본 물건의 잠재적 가치를 산정하고, 상기 고려사항을 바탕으로 적정 입찰가를 산출해야 합니다.

* 우선적으로 층수 정보 불일치에 대한 명확한 확인 후, 시장 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 채권 총액(8.44억) 및 감정가(9.5억)를 참고하되, 시장 조사 결과에 따라 실질적인 투자 가치가 있는 금액으로 입찰가를 설정할 것을 권장합니다.

* 리스크 요인들을 감안하여, 감정가 대비 일정 비율(예: 80%~90%) 이하에서 희망 입찰가를 설정하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.